Sommige mede-eigenaars vinden dat de syndicus van hun gebouw een te hoog tarief hanteert. Anderen menen dat hun syndicus nogal snel aanvullendekosten en erelonen aanrekent voor specifieke tussenkomsten en vragen zich af of hij dit zomaar mag doen. Aan onze diensten (Verenigde Eigenaars) wordt nogal eens de vraag gesteld hoeveel een ‘normaal’ basistarief per appartement bedraagt.

Basishonorarium

Het basishonorarium verloont de courante prestaties. Dit zijn de diensten die de syndicus krachtens de wet aan de VME moet verlenen (art. 577-8 §4 Burgerlijk Wetboek) Meestal wordt het ereloon van de syndicus forfaitair bepaald op basis van een vast bedrag per maand.

■ per appartement of studio

■ per garage, staanplaats of kelder gekoppeld aan een appartement

■ per afzonderlijke garage, staanplaats of kelder

■ per vierkante meter voor handelsruimten of kantoren

Sommige syndici gaan uit van een minimumbedrag per gebouw per maand, waarbij het forfaitair tarief per kavel degressief is in functie van het aantal kavels. Zo zal in gebouwen met 6 kavels het ereloon per kavel een stuk hoger liggen dan in een gebouw met pakweg 16 loten. Voor kleine gebouwen (3 of 4 kavels) vragen de meeste syndici een forfait van bijvoorbeeld 150 € per maand voor het hele gebouw. Het ereloon wordt dan in principe omge-deeld volgens de gewone verdeelsleutel voor de kosten, namelijk in functie van het aandeel van iedere mede-eige-naar in de gemeenschappelijke delen. In de praktijk komt het voor dat het honorarium en de kosten van de syndicus in gelijke delen verdeeld worden tussen de mede-eigenaars. Dit kan enkel indien dergelijke verdeelsleutel expliciet voorzien is in de statuten. In de overeenkomst kunnen partijen bepalen dat het ereloon jaarlijks wordt geïndexeerd (bijvoorbeeld op basis van de evolutie van de consumptie-index).

Aanvullende prestaties

De verloning voor deze prestaties moet gedetailleerd opge-nomen in het contract dat de syndicus met de VME afsluit. De syndicus zal zijn vordering m.b.t. aanvullende prestaties moeten staven tegenover de algemene vergadering (AV). Een louter akkoord van de raad van mede-eigendom is niet voldoende.

Er komen in de praktijk 3 soorten verloningen voor:

■ een afgesproken uurtarief van bijvoorbeeld 50 € per uur voor het aanvragen van vergunningen of premies of een afgesproken vast tarief van 25 € per vertaalde pagina.

■ een forfait van bijvoorbeeld 250 € voor het bijwonen van een expertise of voor het opvolgen van een geval van waterschade

■ een percent, bijvoorbeeld 3% op de prijs van grote werken (die hij moet opvolgen)

“Het ereloon/honorarium van de syndicus hangt af van de overeenkomst die hij met de vereniging van mede-eige-naars (VME) heeft afgesloten. Er bestaat geen tarief of barema voor de bepaling van het ereloon. Het wordt vrij tussen partijen onderhandeld. In de praktijk variëren de gehanteerde tarieven tussen 13 € (voornamelijk aan de kust) en 26 € (in het Brusselse) per kavel per maand. Alles hangt er natuurlijk van af wat in dit tarief is begrepen. Maar we kunnen toch stellen dat het basishonorarium de (professionele) syndicus moet toelaten om zijn beroep op een rendabele en onafhankelijke wijze uit te oefenen. Wij menen dat een tarief van 22 à 24 € per appartement per maand als redelijk kan worden beschouwd.” (Eigenaarsmagazine – november 2020)

Enkele bijzonderheden

Kosten van informatie bij eigendomsoverdracht

De optredende notaris, de vastgoedmakelaar of de over-drager moet aan de syndicus diverse inlichtingen vragen in geval van eigendomsoverdracht. De kosten hiervan zijn ten laste van de overdragende mede-eigenaar.

Invordering achterstallen

In heel wat reglementen van mede-eigendom is bepaald hoe de syndicus moet handelen bij het niet of laattijdig betalen van de bijdragen in de gemeenschappelijke lasten (herinnering, ingebrekestelling, dossier overmaken aan raadsman). Voor de administratieve opvolging van een wanbetaling, kan in een vergoeding (meestal forfaitair) worden voorzien.

Overdracht mandaat

Voor de overdracht van een dossier aan een nieuwe syn-dicus mag de overdragende syndicus in principe geen vergoeding vragen.

Vraagt de AV aan de vertrekkende syndicus echter bijko-mende prestaties om het dossier klaar te maken voor overdracht, dan mag de syndicus deze prestaties aanreke-nen aan een overeen te komen uurtarief.

Kostenvergoedingen

In principe heeft de syndicus recht op de terugbetaling van kosten die gemaakt zijn voor de VME. Ook daarvan maakt het syndicuscontract best uitdrukkelijk melding, zo niet dient te worden aangenomen dat deze begrepen zijn in het forfait. Denken we aan portkosten, kosten voor fotokopieën die mede-eigenaars vragen, huur zaal voor de AV. Voor onbezoldigde syndici (in de praktijk mede-eigenaars) is het logisch dat zij alle kosten die zij maken in het belang van de mede-eigendom terugbetaald krijgen. Zij kunnen hun ‘kantoorkosten’ (telefoon, briefpapier, enveloppen, fotokopieën, postzegels, enz…) best forfaitair ramen en periodiek (bijvoorbeeld driemaandelijks) laten terugbetalen.

Schriftelijke overeenkomst

Reeds in het verleden was het van groot belang dat de – verplicht schriftelijke – overeenkomst met de syndicus duidelijk bepaalt wat in het basishonorarium inbegrepen is, voor welke prestatie een bijkomend honorarium gevraagd wordt en hoeveel dat dan bedraagt. De wet van 18 juni 2018 voorziet dat de syndicusovereen-komst een lijst moet bevatten van enerzijds forfaitaire prestaties en anderzijds aanvullende prestaties, alsook de daaraan gekoppelde vergoeding.

Het is van belang dat deze lijsten zo volledig mogelijk zijn. Een niet ver-melde prestatie kan geen aanleiding geven tot een vergoeding, tenzij de AV bij volstrekte meerderheid anders beslist (artikel 577-8, §1, tweede lid van het Burgerlijk Wetboek). Met deze bepaling wil de wetgever vermijden dat mede-eigenaars met onverwachte kosten worden gecon-fronteerd. De ‘nieuwe’ regels zijn enkel van toe-passing op syndicusovereenkomsten die vanaf 1 januari 2019 worden geslo-ten of verlengd.

“De syndicusovereenkomst moet
een lijst bevatten van forfaitaire prestaties
én aanvullende prestaties, met de daaraan
gekoppelde vergoeding.”

(Eigenaarsmagazine – november 2020)

BTW op vergoeding of niet?

De syndici-natuurlijke personen, zijn als orgaan van de VME, niet BTW-plichtig voor de taken die hen zijn toevertrouwd door de wet (artikel 557-8,§4 van het Burgerlijk Wetboek). Syndici- rechtspersonen kunnen kie-zen of ze al dan niet BTW-plichtig zijn. De keuze kan best worden gemaakt volgens de aard van de te beheren mede-eigendom. Indien het gaat om een gebouw samengesteld uit kavels bestemd tot een gebruik dat niet aan de BTW onderworpen is (bijvoorbeeld private woongelegenheden), dan is het voor-deliger dat de syndicus niet BTW-plichtig is. Wanneer het daarentegen gaat om een gebouw samengesteld uit kavels die voornamelijk gebruikt worden door BTW-plichtigen (bijvoor-beeld handelszaken, kantoren, …), dan lijkt de keuze voor een BTW-plichtige syndicus meer aangewezen.

Wanneer een syndicus, natuurlijk of rechtspersoon, daarentegen optreedt ter uitvoering van een conventionele opdracht, m.a.w. buiten het kader van zijn opdracht als orgaan van de VME, is de vergoeding met betrekking tot deze handelingen aan BTW onder-worpen. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer de syndicus een opdracht van huurbemiddeling uitvoert voor rekening van een individuele mede-eigenaar.

Bron: Eigenaarsmagazine – november 2020 – Verenigde Eigenaars