Een groot knelpunt bij het beheer van appartementsgebouwen is de problematiek van wanbetalers en de invorderingsmogelijkheden voor de syndicus. Zeker wanneer we spreken over een mede-eigendom met een beperkt aantal kavels, kan het in gebreke blijven van één mede-eigenaar dramatische gevolgen hebben voor de overige mede-eigenaars die het tekort van de wanbetaler (tijdelijk) moeten ondervangen. Welke invorderingsmogelijkheid voorziet de wet indien de kavel met een vruchtgebruik bezwaard is?
Stappen in de goede richting
De problematiek van wanbetalers en het beperkt aantal invorderingsmogelijkheden zijn een realiteit waarmee de syndicus spijtig genoeg dagdagelijks mee geconfronteerd wordt. Met de wetswijziging van 2018 zag wetgever het als een prioriteit om de syndicus meer tools in handen te geven om het hoofd te kunnen bieden aan deze problematiek. Via de wet van 18 juni 2018 zijn er stappen in de goede richting gezet:
- het handelingsvermogen van de syndicus om initiatieven te nemen om een snelle en efficiënte invordering te waarborgen, in het belang van de andere mede-eigenaars, wordt uitdrukkelijk in het art. 577-5, §3, 3° BW gedefinieerd. De syndicus heeft geen machtiging van de algemene vergadering meer nodig om een vordering in rechte op te starten.
- de creatie van een nieuw voorrecht voor de vereniging van mede-eigenaars op de privatieve kavel van de mede-eigenaar.
Kavel bezwaard met vruchtgebruik
In de rechtspraak bestond onenigheid rond de vraag wie de vereniging van mede-eigenaars kon aanspreken voor de invordering van de gemeenschappelijk lasten indien een kavel bezwaard is met een vruchtgebruik.
De meerderheid van de rechtspraak oordeelde dat er bij gebrek aan een wettelijke bepaling geen hoofdelijkheid bestond tussen de vruchtgebruiker en de blote eigenaar. Zo oordeelde de rechtbank van eerste aanleg van Luik dat de vereniging van mede-eigenaars ertoe gehouden is, om behoudens afwijkingen in de statuten, de gemeenschappelijke lasten op te splitsen tussen de vruchtgebruiker en de blote eigenaar conform de bepalingen voorzien in het BW1.
Syndicus kan vruchtgebruiker of blote eigenaar aanspreken
Om aan deze onduidelijkheid een einde te maken heeft de wetgever met de wetswijziging van 2018 de hoofdelijkheid tussen de vruchtgebruiker en de blote eigenaar in de appartementswet ingeschreven. Het artikel 577-5, §3, 4° bepaalt nu uitdrukkelijk dat alle titularissen van zakelijke rechten hoofdelijk gehouden zijn tot betaling van de lasten. De syndicus kan nu kiezen of hij de vruchtgebruiker dan wel de blote eigenaar aanspreekt met het ook op het invorderen van de gemeenschappelijke lasten.
Werkkapitaal vs. reservekapitaal
De hoofdelijkheid heeft zowel betrekking op het deel van de bijdrage dat dient voor het werkkapitaal als voor het deel dat voor het reservekapitaal bestemd is.
De in de wet ingeschreven hoofdelijkheid heeft enkel betrekking op de relatie tussen de vruchtgebruiker/blote eigenaar en de vereniging van mede-eigenaars. De hoofdelijke gehoudenheid sluit verhaalrecht tussen de vruchtgebruiker en de blote eigenaar niet uit. In de onderlinge verhouding kunnen ze nog altijd regres tegenover elkaar uitoefenen indien zou blijken dat de betaalde lasten op grond van de wet of een overeenkomst ten laste van de andere diende te komen. Opdat de partijen de onderlinge verhouding zouden kunnen bepalen is het belangrijk dat de syndicus de partijen duidelijk aangeeft welk deel van de bijdrage bestemd is voor het werkkapitaal en welk deel voor het reservekapitaal.
Met deze wetswijziging heeft de wetgever de syndicus een nieuwe tool willen geven om de invordering van de gemeenschappelijke lasten efficiënter te laten verlopen.
[1] Artikel 605BW bepaalt dat de vruchtgebruiker slechts verplicht is de herstellingen tot onderhoud te doen. De grove herstellingen blijven ten laste van de blote eigenaar, behalve indien zij veroorzaakt zijn door het verzuimen van herstellingen tot onderhoud sinds de aanvang van het vruchtgebruik; in welk geval de vruchtgebruiker ook daartoe verplicht is.
Artikel 606 BW bepaalt wat onder grove herstellingen moet worden begrepen, m.n. herstelling van zware muren en van gewelven, de vernieuwing van balken en van gehele daken. Eveneens de vernieuwing van dijken en van steun- en afsluitingsmuren in hun geheel. Alle andere herstellingen zijn herstellingen tot onderhoud.
Bron: Kennisbank CIB
