Bij de verkoop van een appartement is de syndicus verplicht om voorafgaand aan (de zgn. precontractuele fase) én bij het sluiten van een koopovereenkomst (de zgn. contractuele fase) bepaalde informatie omtrent de mede-eigendom mee te delen. Op die manier kan de koper met kennis van zaken over zijn aankoop beslissen en wordt komaf gemaakt met situaties waarin de koper geconfronteerd wordt met onvoorziene uitgaven ten behoeve van de mede-eigendom. Wat als de syndicus de informatie uit artikel 577-11, § § 1 en 2 BW niet tijdig of onvolledig aan de nieuwe mede-eigenaar ter beschikking stelt ? Kunnen, in geval van een verkoop, de koper en de verkoper de koop laten doorgaan zonder de vereiste informatie? Kan de koper kosteloos afzien van de aankoop?
Indien de syndicus binnen de voorziene termijn niet de juiste informatie verschaft, moet de uittredende mede-eigenaar, de professionele tussenpersoon of de notaris de ‘partijen’ overeenkomstig artikel 577-11, §§ 1 en 2 in kennis stellen van dit verzuim.
Men kan hieruit afleiden dat het gebrek aan ontvangst van de nodige informatie de ondertekening van de verkoopovereenkomst in principe niet in de weg staat. Het zijn bijgevolg de uittredende en nieuwe mede-eigenaar die in dergelijk geval zullen moeten beslissen welke stappen zij verder zullen ondernemen. In hoofdzaak hebben zij twee opties. Ofwel beslissen zij om de eigendomsoverdracht uit te stellen tot nà de ontvangst van de nodige informatie ofwel beslissen zij om de eigendomsoverdracht, zelfs zonder de nodige informatie, toch te laten doorgaan.
Uitstellen van een eigendomsoverdracht
Bij het uitstellen van een eigendomsoverdracht denken we voornamelijk aan de situatie waarbij de ondertekening van de onderhandse akte wordt uitgesteld totdat de vereiste informatie voorhanden is. Hoewel dit de meest veilige weg is, leert de praktijk dat sommige verkopers en kopers daar evenwel geen vrede mee kunnen nemen en de koop zo snel mogelijk willen laten doorgaan. In dergelijk geval kan het aangewezen zijn om een onderhandse akte af te sluiten met een opschortende voorwaarde met betrekking tot het verkrijgen van de nodige info.
Denken we maar aan de volgende clausule:
‘Deze verkoop wordt gesloten onder opschortende voorwaarde van het verkrijgen van de inlichtingen van de syndicus als bepaald in artikel 577-11, § 1 BW, binnen een termijn van 14 dagen, en voor zover uit de inlichtingen van de syndicus geen informatie blijkt die de verkoop daadwerkelijk nadelig beïnvloedt, zodanig dat de koper niet dezelfde prijs zou hebben geboden voor het goed dan wel zou hebben beslist om het goed niet aan te kopen.’
Dankzij deze voorwaarde zal de eigendomsoverdracht enkel plaatsvinden wanneer de informatie binnen de gestelde termijn van 14 dagen wordt verkregen én voor zover deze niet nadelig is, in die zin dat de koper niet zou hebben gekocht of dat hij wel zou hebben gekocht maar tegen een lagere prijs.
Geen uitstel van de eigendomsoverdracht
De tweede optie bestaat erin dat de nieuwe en de uittredende mede-eigenaar beslissen om onmiddellijk een koopovereenkomst te ondertekenen zonder te wachten op de terbeschikkingstelling van de nodige informatie en zonder de inlassing van een opschortende voorwaarde.
Dergelijke situatie houdt risico’s in, aangezien er discussie kan rijzen over de rechtsgeldige totstandkoming van deze overeenkomst. De kans is heel groot dat de nietigheid van de overeenkomst zal ingeroepen worden wegens het gebrek aan ontvangst van de nodige informatie. Of het verzoek tot nietigverklaring gegrond zal worden verklaard, zal afhangen van de concrete situatie, onder meer van het feit of de nieuwe mede-eigenaar al dan niet uitdrukkelijk of stilzwijgend afstand deed van het recht zich op de nietigverklaring te beroepen én van de vraag of de vordering tot nietigverklaring misbruik van recht inhoudt in hoofde van de nieuwe mede-eigenaar die bepaalde informatie niet mocht ontvangen.
Bron: CIB Studiedienst