Verkopers appartement schuldig aan miskenning van precontractuele informatieplicht

De verwerende partij (de verkoper) gaf in augustus 2015 een exclusieve verkoopopdracht aan een vastgoedkantoor voor de verkoop van zijn appartement, dit voor een prijs van 130.000 euro. Na enkele maanden werden er kopers gevonden, waarna er een onderhandse verkoopovereenkomst (opgesteld door de vastgoedmakelaar) werd ondertekend in december 2015. De notariële akte werd vervolgens verleden in februari 2016. Het appartement werd uiteindelijk verkocht voor 125.000 euro. 

Betaling gevelwerken

In juni 2016 ontvingen de kopers echter een schrijven van de syndicus, waarin de betaling werd gevraagd van een bedrag van 6.504 euro voor de uitvoering van gevelwerken. De opvraging van dit bedrag werd goedgekeurd op de algemene vergadering van 27 mei 2016, zijnde de eerste algemene vergadering nadat de kopers eigenaars waren geworden van het desbetreffende appartement. Echter, voorafgaand aan de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst (in december 2015), werd er op 13 november 2015 nog een algemene vergadering gehouden, waarvan noch de notulen, noch de besluitvorming, werden meegedeeld aan de kopers (niet voor de ondertekening van het compromis in december 2015 en niet voor de ondertekening van de notariële akte in februari 2016). Volgens de kopers werd er op deze vergadering van 13 november 2015 beslist tot het uitvoeren van de gevelwerken. De kopers stellen dat zij het appartement niet zouden hebben aangekocht voor dezelfde prijs indien zij op de hoogte waren geweest van deze kosten. Zij vorderden een schadevergoeding vanwege de verkoper t.b.v. 6.500 euro (plus de te veel betaalde registratierechten en notariskosten). 

Miskenning precontractuele informatieplicht

Het Hof van Beroep volgde de kopers en stelde dat zowel de verkoper als de tussenkomende notaris zich schuldig hadden gemaakt aan de miskenning van de precontractuele informatieplicht. 

Het Hof stelt dat de verkoper wel degelijk aan de kopers had moeten meedelen dat er op 13 november 2015 een algemene vergadering had plaatsgevonden. Hij had ook de op deze vergadering genomen beslissingen moeten meedelen. Op deze vergadering werd er immers beslist om de gevelwerken te laten uitvoeren en een architect aan te stellen om het ontwerp te redigeren, het uitvoeringsdossier op te maken en de werken te begeleiden (niettegenstaande de uiteindelijke opvraging van de gelden pas gebeurde op de algemene vergadering van 27 mei 2016). De verkoper heeft dit alles verzwegen. Bovendien had de verkoper, naar aanleiding van het ondertekenen van de onderhandse verkoopovereenkomst en het verlijden van de notariële akte, uitdrukkelijk bevestigd dat de algemene vergadering geen beslissingen had getroffen waardoor er belangrijke kosten zouden opgelegd worden aan de eigenaar van het verkochte goed. 

Dubbele informatieplicht

Het Hof stelt dat er bij de verkoop van een privatieve kavel een dubbele informatieplicht bestaat ten aanzien van de koper, zijnde de precontractuele informatieplicht en de notariële informatieplicht naar aanleiding van het verlijden van de notariële akte. Het staat vast dat de verkoper de laatst actuele informatie had moeten meedelen. Het volstaat niet om informatie mee te delen die enkele maanden oud is. Het staat vast de beslissing van de algemene vergadering van 13 november 2015, waarop de beslissing tot het uitvoeren van de werken werd genomen, niet werd meegedeeld aan de kopers, zodat zij hun financiële verplichtingen aangaande de mede-eigendom niet correct konden inschatten. Het is met andere woorden bewezen dat de verkoper is tekortgekomen aan diens precontractuele informatieverplichting, zoals bepaald in art.577-11 § 1 B.W. De verkoper werd dan ook veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding aan de kopers. 

Schadevergoeding

Het Hof heeft wel de gevorderde schadevergoeding (t.b.v. 6.500 euro) herleid tot een bedrag van 5.000 euro ex aequo et bono. Volgens het Hof kan men niet zonder meer stellen dat men zeker 6.500 euro minder zou hebben betaald voor het appartement indien men op de hoogte was van de gevelwerken, nu de koop-verkoop een kwestie is van onderhandelen over alle elementen. Er moet trouwens rekening worden gehouden met het feit dat de gevelwerken uiteindelijk wel een voordeel zullen opleveren aan de kopers, aangezien het appartement in waarde zal stijgen. 

De verkoper had eveneens een vordering tot vrijwaring ingesteld tegen de notaris die was tussengekomen naar aanleiding van het verlijden van de notariële akte. Het Hof volgt de verkoper hierin en stelt dat de notaris vóór het verlijden van de akte diende na te kijken of alle informatie werd afgeleverd. Dit geldt des te meer nu blijkt dat de informatie van de syndicus al werd bezorgd zes maanden voor het verlijden van de authentieke akte. De notaris had bij de syndicus navraag moeten doen, onder meer naar eventuele recente verslagen van de algemene vergadering. Ook de notaris is derhalve tekortgeschoten in zijn informatieverplichting. 

Verkoper en notaris beiden aansprakelijk

Aangezien de schade in dit geval werd veroorzaakt door samenlopende fouten van zowel de verkoper als de notaris, werd de aansprakelijkheid tussen hen beiden verdeeld. Het Hof veroordeelde de verkoper tot drie vierde van de schade en de notaris tot een vierde van de schade. Het Hof kwam tot deze beslissing, aangezien vanaf de ondertekening van de onderhandse overeenkomst in december 2015 de koop tussen de partijen was gesloten. Het Hof was van oordeel dat de fout / verzwijging in hoofde van de verkoper bij het ondertekenen van de onderhandse akte en nadien nogmaals, bij het ondertekenen van de authentieke akte, een groter risico op schade inhield dan de fout van de notaris, die enkel tussenkwam bij het verlijden van de notariële akte. 

Bron: Kennisbank CIB – Hof van Beroep Gent d.d. 31 oktober 2019