Sinds de wetswijziging op 1 januari 2019 is helder dat de VME in rechte kan optreden, ook in zaken rond wijziging van de aandelen of de verdeling van de lasten, en dit als eiser of als verweerder. Een mede-eigenaar kan een vordering dus tegenover de VME instellen, zonder zich noodzakelijkerwijs (ook) te moeten richten tot één of meer andere individuele mede-eigenaars.
De feiten
De vrederechter in Waregem diende zich in juni 2019 te buigen over een geschil, waarbij enkele mede-eigenaars uit een gebouw bezwaar aantekenden tegen de verdeling van de aandelen en de daarop gebaseerde aanrekening van de kosten. In concreto had de notaris bij de opmaak van de basisakte extra aandelen toegekend aan private kavels met een exclusief gebruiksrecht op een stuk tuin, niettegenstaande de tuin elders in de basisakte expliciet als gemeenschappelijk deel werd aangeduid. Daardoor moesten de eigenaars van deze kavels een hogere tussenkomst in de gemeenschappelijke kosten betalen, waar zij zich uiteindelijk juridisch tegen verzetten.
Netto-vloeroppervlakte als criterium
Geheel terecht, volgens de vrederechter. Het relevante criterium voor de berekening van de aandelen en de kosten is immers de netto-vloeroppervlakte, conform art. 577-4, §1, 2de lid BW. Daarbij moet men strikt het onderscheid maken tussen de delen die respectievelijk als privatief en gemeenschappelijk staan aangeduid. In casu had de notaris de helft van de oppervlakte van de tuinen en de terrassen (gemeenschappelijke delen) als (bewoonbare) netto-vloeroppervlakte bijgeteld bij de private kavels (waaraan een exclusief gebruiksrecht werd toegekend). Die berekeningswijze is in strijd met de wet op de mede-eigendom. Men mag een exclusief gebruiksrecht niet zomaar gelijkstellen aan het effectief bezitten van de tuinen en terrassen. In de basisakte was kristalhelder dat die tot de gemeenschappelijke delen behoorden. Men mag ze dus niet meerekenen bij het vaststellen van de netto-vloeroppervlakte. Hiertegen waren fouten gemaakt, waardoor de vrederechter zich genoodzaakt zag een landmeter-expert aan te stellen, met het oog op de opmaak van een correcte berekening van de verdeling van de aandelen op basis van de netto-vloeroppervlakte.
Processueel aspect
De VME spitste zich in haar verdediging in eerste instantie toe op de (on)toelaatbaarheid van de vordering van de mede-eigenaars. De VME poogde met name de vrederechter ertoe te bewegen om de vordering om procedurele redenen te verwerpen, dit omdat ze enkel was ingesteld tegen de VME. Voor 1 januari 2019 heerste in de rechtsleer en de rechtspraak discussie over de vraag of dergelijke vordering toelaatbaar was. Een minderheidsstrekking argumenteerde dat dit niet het geval was omdat een vordering tot herverdeling van de aandelen en dus ook van de kosten het vermogen van de individuele mede-eigenaars raakt. Daarom zou ze zowel tegen de VME als tegen de mede-eigenaars ingesteld moeten worden. De meerderheidsvisie in de rechtsleer en de rechtspraak verwierp die interpretatie. Dit vooreerst omdat de proceskosten enorme proporties zouden aannemen. Andere tegenargumentatie luidde dat de wet op de mede-eigendom in deze de belangen van de individuele mede-eigenaars reeds beschermt, aangezien zij door de syndicus onverwijld in kennis (moeten) worden gesteld van de vordering (art. 577-9, §1, 4de lid BW) en ze zo desgevallend vrijwillig kunnen tussenkomen.
Wetwijziging 2019: vordering enkel tegen de VME toelaatbaar
De VME beriep zich op de minderheidsstrekking. Door de argumenten contra te schetsen gaf de vrederechter evenwel aan geneigd te zijn eerder de meerderheidsvisie te volgen, op basis waarvan een vordering enkel tegen de VME als toelaatbaar wordt gezien. Een oordeel louter op basis van dit alles bleek evenwel niet noodzakelijk. Middels de wetswijziging op 1 januari 2019 werd verduidelijkt in art. 577-9, §1, 2de lid BW dat de VME de bevoegdheid heeft om in rechte op te treden, ook in procedures betreffende de wijziging van de aandelen of de verdeling van de lasten, en dit als eiser of als verweerder. Zodoende blijkt meteen dat een vordering met de VME als (enige) verweerder toelaatbaar is.
(Vredegerecht Waregem DD. 18 06 2019)
Bron: Kennisbank CIB
