De Brugse rechtbank van eerste aanleg moest in juni 2018 oordelen of de VME van een gebouw in De Haan op rechtmatige wijze een verbod kon opleggen tegenover het systematisch, op professionele wijze verhuren van een appartement via Airbnb.
Belangrijk element daarbij, dat uiteraard specifiek is aan het gebouw, heeft betrekking op de bouwvergunning. Die werd afgeleverd voor de oprichting van vakantiewoningen en bepaalt dat de vakantiewoningen niet voor permanente bewoning gebruikt mogen worden. Met andere woorden: het gaat om een gebouw waar de verhuur aan toeristen, in het hoogseizoen en daarbuiten, de dienst uitmaakt.
Bovendien legt de basisakte van het gebouw geen beperkingen op inzake de periodiciteit van de verhuringen en evenmin op de duurtijd. Niets verhindert dus dat de vakantieappartementen opeenvolgend voor korte duur worden verhuurd, ook al gebeurt dat via Airbnb. De rechtbank concludeerde: ‘een dergelijk verbod vloeit op zich niet voort uit de bepalingen van de basisakte en houdt bovendien een volstrekte negatie in van de specifieke aard van de privatieven, met name vakantiewoningen’.
Loutere Airbnb-verhuur vormt geen handelsactiviteit
Het feit dat de professionele Airbnb-verhuur werd uitgevoerd door een vennootschap, tevens eigenaar van het appartement, doet evenmin ter zake. De rechtbank van eerste aanleg in Brugge stelt dat elke handeling die door een vennootschap wordt gesteld per definitie een professionele activiteit is. Maar, dit impliceert nog niet noodzakelijk dat de vennootschap een handelsactiviteit in de residentie exploiteert.
Dat was een tweede grond waarop de VME zich probeerde te beroepen om de Airbnb-verhuur te verbieden. In de basisakte van het gebouw was immers opgenomen dat het uitoefenen van een handelsactiviteit verboden is, behoudens op de gelijkvloerse verdieping. De rechtbank was echter van oordeel dat de loutere Airbnb-verhuur op zich geen handelsactiviteit vormde, zelfs wanneer de exploitatie door een vennootschap gebeurde.
De rechtbank nuanceerde daarbij dat de situatie anders zou zijn indien bij de verhuring van het gemeubelde appartement tevens diensten aangeboden werden, zoals het ter beschikking stellen van lakens en handdoekenpakketten, een poetsdienst, een babykit, … In deze opsomming kan men de geijkte activiteiten terugvinden die resulteren in een verplicht aan BTW onderworpen actieve verhuur (met diensten). Dit impliceert volgens de rechtbank een komen en gaan van personeel en middelen, waardoor men het figuurlijk kan gelijkstellen met de uitbating van een hotel. Logischerwijs is er dan wel sprake van een inbreuk op het verbod om in de residentie een handelsactiviteit te ontwikkelen, temeer daar dit zou resulteren in het verstoren van de rust in het gebouw.
In casu was er echter geen sprake van een actieve verhuur met diensten, waardoor volgens de rechtbank ook het argument van de strijdigheid met het verbod op handelsactiviteiten, faalde.
Verkeerd opgestelde agenda
Ander pijnpunt in de procedure was de wijze waarop de besluitvorming binnen de VME was verlopen. Binnen de algemene vergadering van het gebouw was er een duidelijke meerderheid die grote problemen had met de Airbnb-verhuring van één van de appartementen door de vennootschap die er eigenaar van was. De algemene vergadering had dan ook de syndicus opgedragen het advies van een advocaat in te winnen, om na te gaan wat ondernomen kon worden.
Het advies van de advocaat luidde om een uitdrukkelijke verbodsbepaling op te nemen in het reglement van inwendige orde: ‘Het is uitdrukkelijk verboden om privatieven systematisch en op professionele wijze te verhuren voor korte duur zoals bvb. via platformen als Airbnb of iets soortgelijks’. De eerstvolgende algemene vergadering werd deze toevoeging met zeer grote meerderheid goedgekeurd.
Probleem is evenwel dat op de uitnodiging voor deze algemene vergadering dit punt niet op de zonet vermelde wijze was opgenomen. Er stond enkel: ‘advies advocatenbureau X betreffende de seizoensverhuring: bespreking en stemming’. Dat was volgens de rechtbank ruim onvoldoende. De rechtbank oordeelde dat het finaal gestemde punt niet afdoende duidelijk op de agenda stond, met als gevolg dat er ook niet op rechtsgeldige wijze over gestemd kon worden.
Daarnaast was ook niet vermeld op welke wijze de mede-eigenaars de documenten met betrekking tot de op de agenda geplaatste punten konden raadplegen. Dat is nochtans een vormvereiste conform art. 577-6, §3 BW.
Wijziging reglement van interne orde vernietigd
Deze feiten op zich volstonden voor de rechtbank reeds om de vernietiging van de wijziging aan het reglement van interne orde uit te spreken. In ondergeschikte orde sprak de rechtbank zich echter ook uit over de kwestie van de toelaatbaarheid van de Airbnb-verhuring an sich.
Vraag is of met dit vonnis de kous af is. Het spreekt zich alleen maar uit over de bijzondere omstandigheden die zich hebben voorgedaan en over de wijze waarop eerdere besluiten tot stand zijn gekomen. Dit sluit wellicht niet uit dat de VME nog andere pistes kan bewandelen om de Airbnb-verhuur tegen te gaan, met mogelijk opnieuw debatten en juridische geschillen tot gevolg.
Bron: Kennisbank CIB – REA BRUGGE DD. 27 06 2018