In een arrest van 31 oktober 2019 moest het Hof van Beroep in Gent zich uitspreken over de miskenning van de precontractuele informatieplicht in hoofde van de verkoper (uittredende mede-eigenaar) en de notaris, dit bij de verkoop van een appartement in een mede-eigendom. De verkoper en de notaris hadden immers, volgens de kopers, belangrijke informatie over het uitvoeren van gevelwerken niet meegedeeld. De kopers stellen dat zij het appartement niet voor dezelfde prijs hadden aangekocht indien zij op de hoogte waren geweest van de desbetreffende werken en de kostprijs ervan.
De feiten
Bij de constructie van een appartementsgebouw werd op de bovenste verdieping voorzien in één enkel appartement. Dit impliceerde dat de gemeenschappelijke delen op deze bovenste verdieping slechts door één mede-eigenaar gebruikt werden, te meer daar er geen sprake was van een functionaliteit als (deel van) een evacuatieweg. De ruimte tussen de liftdeur, de traphal en de toegangsdeur van het appartement dienden als dusdanig niet aangewend te worden door andere mede-eigenaars dan diegene die het appartement bewoonde.
Tijdens de oprichtingswerkzaamheden, maar na de voorlopige oplevering, werden deze gemeenschappelijke delen aangepast aan de persoonlijke smaak van de betrokken mede-eigenaar. Zo werd de overloop bekleed met een vast tapijt in plaats van de betegeling die elders in het gebouw was aangebracht. De afwerking gebeurde in eik en op de muur werd een grafische print bevestigd. De standaardverlichting en de veiligheidsverlichting werden geïntegreerd in een verlaagd plafond. Bovendien werd een veiligheidsdeur geïnstalleerd als toegangsdeur van het appartement. Zo mocht men toch wel spreken van een kwalitatievere, aan de persoonlijke smaak van de mede-eigenaar aangepaste inrichting.
Daar namen de andere mede-eigenaars binnen het gebouw (achteraf) aanstoot aan. Bijgevolg werd op de algemene vergadering een agendapunt geagendeerd, met als doel de mede-eigenaar te verplichten de gemeenschappelijke delen ‘in de oorspronkelijke staat te herstellen’. Het punt werd (vrij nipt) met een gewone meerderheid van de aanwezige en vertegenwoordigde stemmen goedgekeurd. Tegen deze beslissing startte de mede-eigenaar vervolgens een juridische procedure op. Voor de vrederechter in Oostende werd betoogd dat de beslissing zowel onregelmatig als onrechtmatig was. Daarvoor werden diverse argumenten aangehaald.
Onregelmatig
Zo verwees de mede-eigenaar naar de stembrieven, waarop het agendapunt niet volledig was overgenomen. De vrederechter verwees echter naar het feit dat de Wet op de Mede-Eigendom niets bepaalt over de vorm waarin de mede-eigenaars moeten stemmen. Het gebruik van stembrieven is geenszins verplicht. Bijgevolg kan men er ook geen vormvoorwaarden op toepassen. Wel moeten de voorstellen tot beslissing duidelijk geformuleerd zijn in de dagorde. Op dat vlak stelden zich geen problemen.
Volgens de mede-eigenaar waren op het einde van de algemene vergadering de notulen van de beslissing niet voorgelezen. De notulen zijn wel ondertekend maar dat zou pas later gebeurd zijn en niet op het einde van de vergadering zelf. De vrederechter bevestigde in zijn vonnis dat dit inderdaad formele vormvereisten zijn. De lezing kan ongerijmdheden aan het licht brengen, terwijl de handtekening ertoe strekt de waarachtigheid en conformiteit vast te leggen. Maar het probleem was dat de mede-eigenaar niet voldoende bewijs kon voorleggen van haar bewering dat aan deze vormvereisten niet (correct) was voldaan. Een verklaring van één andere mede-eigenaar, die immers mogelijks subjectief is en wiens relatie met de klager niet werd uitgeklaard, is hiervoor niet afdoende.
De vrederechter was het wel eens met de mede-eigenaar dat de formulering van hetgeen werd gestemd problematisch was. Aan de algemene vergadering werd immers verzocht zich in één stemming uit te spreken over het opleggen van het herstel in de oorspronkelijke staat, alsook over het gegeven dat de kosten hiervoor verhaald zouden worden op de mede-eigenaar en om desgevallend een juridisch gevolg te breien aan één en ander indien het herstel niet werd uitgevoerd. De vrederechter volgde de redenering dat het perfect mogelijk was dat mede-eigenaars voor elk van deze punten afzonderlijk een divergent stemgedrag zouden vertonen. Zo zou men akkoord kunnen zijn met het herstel maar niet met het verhalen van de kosten of het instellen van een geschil. Door het agendapunt in één bulk voor te leggen ter stemming werd de mede-eigenaars de kans ontnomen om zich over elk van deze onderscheiden elementen een mening te vormen en uit te spreken. Dat was voor de vrederechter te Oostende een voldoende zwaarwichtig feit om de beslissing als onregelmatig te beoordelen.
Onrechtmatig
Deze onregelmatigheid volstaat om tot vernietiging over te gaan. Toch verzocht de mede-eigenaar de vrederechter om zich ook over de grond van de zaak uit te spreken, wellicht met als doel om de discussie voor eeuwig te beslechten en te vermijden dat er steeds nieuwe contestatie volgt, waarbij de vormvoorschriften dan wel nageleefd zijn. De mede-eigenaar vroeg de vrederechter te bevestigen dat de werken aan de gemeenschappelijke delen op de bovenste verdieping behouden mogen blijven. Daar ging deze na een beoordeling van het feitenrelaas ook op in.
Belangrijk element was dat de mede-eigenaar de werken niet zomaar naar eigen wens heeft laten uitvoeren. De mede-eigenaar heeft de aanpassingen gevraagd en toegestaan gekregen van de bouwpromotor. Alles werd gecoördineerd met de projectleider van de promotor, die overigens in de basisakte zich het recht had voorbehouden om wijzigingen aan te brengen aan de gemeenschappelijke delen.
Daarnaast speelt het feit dat de vraag naar herstel in de oorspronkelijke staat eigenlijk onzinnig is. De aanpassingen werden namelijk bij de afwerking van het gebouw gerealiseerd. Dus, het gebouw heeft zich nooit in een staat bevonden waarbij het bovenste verdiep op dezelfde wijze was ingericht als de andere verdiepingen. De overloop is nooit anders afgewerkt geweest. Daardoor vond het vrederechter het totaal onduidelijk naar welke oorspronkelijke staat de VME verwees.
Laatste factor was het ontbreken van enig voordeel voor de andere mede-eigenaars bij het laten verwijderen van de meer kwalitatieve afwerking. De gemeenschappelijke delen op de bovenste verdieping worden immers alleen door de betrokken mede-eigenaar gebruikt. Die zou schade ondervinden, zonder dat een andere partij noemenswaardig voordeel heeft. Dat de VME in dergelijke omstandigheden ‘statutaire en wettelijke bepalingen’ wil doordrukken, was volgens de vrederechter als onrechtmatig te benoemen, wat eveneens kan resulteren in de nietigheid van de beslissing, die reeds op grond van onregelmatigheid was genomen.
Bron: Kennisbank CIB – vredegerecht Oostende DD. 26 04 2018