Bij de verkoop van een appartement is de syndicus verplicht om voorafgaand aan (de precontractuele fase) én bij het sluiten van een koopovereenkomst (de contractuele fase) bepaalde informatie over de mede-eigendom mee te delen. Op die manier kan de koper met kennis van zaken over zijn aankoop beslissen en wordt komaf gemaakt met situaties waarin de koper geconfronteerd wordt met onvoorziene uitgaven ten behoeve van de mede-eigendom. Wat als de informatie uit artikel 577-11, § § 1 en 2 BW niet tijdig of onvolledig aan de nieuwe mede-eigenaar ter beschikking werd gesteld? Draagt de notaris of de syndicus enige aansprakelijkheid wanneer de informatie niet ter beschikking werd gesteld?
Bron: Studiedienst CIB mei 2019.
De nieuwe mede-eigenaar van een appartement kan schade lijden door het niet tijdig of onvolledig ontvangen van bepaalde informatie overeenkomstig het artikel, 577-11, §§ 1 en 2 BW. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de situatie waarbij de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars vlak voor de vaste datum van de aankoop, beslist om tot een totale renovatie van het appartementsgebouw over te gaan, maar de nieuwe mede-eigenaar hiervan niet in kennis werd gesteld.
Vergoeding voor schade?
Het is goed mogelijk dat indien deze nieuwe mede-eigenaar wel tijdig kennis had gehad van deze beslissing, hij niet tot aankoop zou zijn overgegaan. Niet alleen financiële overwegingen, maar ook praktische moeilijkheden (geluidshinder en parkeermoeilijkheden bij uitvoering werken) zouden hier aan de grondslag kunnen liggen.
De nieuwe mede-eigenaar zou in dergelijke situaties enkel kunnen ontsnappen aan de koop wanneer er een opschortende voorwaarde werd ingelast of wanneer hij succesvol de nietigheid van de koop kon opwerpen. In andere gevallen zal de nieuwe mede-eigenaar zich niet kunnen onttrekken aan de koop en mogelijk schade lijden.
De vraag stelt zich of de nieuwe mede-eigenaar voor deze schade al dan niet zou kunnen worden vergoed en zo ja, door wie? Om een antwoord te bieden, moet een onderscheid worden gemaakt naargelang de oorzaak van het niet meedelen van de vereiste informatie.
- Nalatigheid van de uittredende mede-eigenaar, zijn tussenpersoon of de notaris
Het kan zijn dat de informatie door de syndicus werd meegedeeld aan de uittredende mede-eigenaar, zijn tussenpersoon of de notaris maar dat één van deze personen heeft nagelaten om deze verder mee te delen aan de nieuwe mede-eigenaar. Indien de syndicus kan bewijzen dat hij wel degelijk de vereiste informatie heeft meegedeeld zal hem niets kunnen worden verweten en ontloopt de syndicus iedere aansprakelijkheid.
De nieuwe mede-eigenaar zou hierbij de opgelopen schade kunnen proberen te recupereren van de personen die wettelijk verplicht waren om hem de nodige informatie te verstrekken. In de precontractuele fase betreft dit de uittredende mede-eigenaar (verkoper) of zijn professionele tussenpersoon (bv. de vastgoedmakelaar). In de contractuele fase betreft dit de optredende notaris. Deze personen zullen slechts aansprakelijk zijn wanneer blijkt dat zij hebben nagelaten om de vereiste informatie op te vragen aan de syndicus of deze mee te delen.
- Nalatigheid van de syndicus
Indien de syndicus heeft nagelaten om (tijdig) de vereiste informatie te bezorgen aan de uittredende mede-eigenaar, tussenpersoon of de optredende notaris, dan zou de syndicus voor zijn nalatigheid aansprakelijk kunnen gesteld worden.
De syndicus zou dan eventueel kunnen gehouden zijn tot vergoeding van de schade die de nieuwe mede-eigenaar heeft geleden door de niet-mededeling van de nodige informatie. Een eventuele vergoeding zal de syndicus met eigen middelen moeten betalen met de persoonlijke middelen van de syndicus, eventueel gedekt door zijn aansprakelijkheidsverzekering. Aangezien het gaat om een persoonlijke fout van de syndicus kan de vereniging van mede-eigenaars hier niet voor aansprakelijk gesteld worden.
Om een schadevergoeding te bekomen, zal de nieuwe mede-eigenaar wel zijn schade moeten kunnen bewijzen. Daarnaast zal de syndicus ook maar aansprakelijk zijn wanneer blijkt dat hij heeft nagelaten om de vereiste informatie te verstrekken.