Wat de besluitvorming binnen de algemene vergadering betreft, beschikt de mede-eigenaar over drie verhaalmogelijkheden bij de vrederechter om op te komen tegen een beslissing, dan wel te reageren tegen het uitblijven van een beslissing. Wat houdt de verhaalmogelijkheid voorzien in artikel 577-9, § 2 BW in? Kan de syndicus op grond van artikel 577-9, § 2 BW een vordering instellen tot vernietiging van een beslissing van de algemene vergadering?
Bron: kennisbank cib oktober 2019.
De verhaalmogelijkheid vervat in het artikel 577-9, §2 BW houdt in dat iedere mede-eigenaar aan de rechter kan vragen om een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen, indien die hem een persoonlijk nadeel oplevert.
- Een beslissing is onregelmatig indien ze genomen wordt met schending van een wettelijke of statutaire bepalingen alsook van het reglement van interne orde ongeacht of het gaat om vormvoorschriften die betrekking hebben op de organisatie of het verloop dan wel regels ten gronde waarbij de algemene vergadering haar bevoegdheid te buiten gaat.
- Een beslissing van de algemene vergadering is bedrieglijk wanneer zij door bedrog is aangetast, namelijk wanneer de beslissing werd verkregen met kunstgrepen ingegeven door de wil tot schaden of tot wetsontduiking.
- Een beslissing van de algemene vergadering is onrechtmatig indien ze wordt genomen door een meerderheid die haar wil aan de minderheid oplegt en een maatregel goedkeurt die strijdig is met het algemeen belang of die van de meerderheid en, daarenboven, schade aan de minderheid, zelfs aan één mede-eigenaar, berokkent. Of er misbruik van meerderheid of minderheid is in hoofde van de mede-eigenaars, kan worden getoetst op grond van de criteria die gebruikelijk gelden voor rechtsmisbruik. Het gaat meer bepaald om de uitoefening van een recht met het inzicht te schaden, het verkiezen van de meest schadelijke oplossing terwijl meerdere opties openstaan, of ook nog de onevenredigheid tussen het bestaande voordeel en de veroorzaakte schadelijke effecten.
TERMIJN
De vernietigingsvordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond. Het schrijven van een aangetekende brief naar de syndicus is ter zake onvoldoende en kan niet gelijkgesteld worden met het uitoefenen van het verhaalrecht.
Om het verhaalrecht uit te oefenen dient de mede-eigenaar de vereniging van mede-eigenaars binnen de wettelijke termijn te dagvaarden om te verschijnen voor het bevoegde vredegerecht. De vordering tot nietigverklaring van een beslissing van de algemene vergadering die een voorheen genomen beslissing bevestigt, is niet ontvankelijk. Anders zou dit elke betekenis ontnemen aan de vervaltermijn van artikel 577-9, § 2 BW, doordat een mede-eigenaar die de oorspronkelijke beslissing niet binnen de termijn heeft aangevochten door agendering van hetzelfde onderwerp, op een later tijdstip over een nieuwe vervaltermijn zou beschikken.
De bevoegdheid van de rechtbank om een beslissing van de algemene vergadering nietig te verklaren is gebaseerd op een marginale toetsing. De rechtbank mag zich niet in de plaats van de algemene vergadering stellen en kan enkel een gekwalificeerde schending van de juridische begrippen sanctioneren.
Er is slechts sprake van een beslissing in de zin van artikel 577-9, § 2 BW indien de beslissing wordt genomen door de algemene vergadering en indien die beslissing rechtsgevolgen in het leven roept voor de mede-eigenaars en/of voor derden. Een beslissing van de algemene vergadering om de mede-eigenaars te raadplegen en om hen op een latere datum per brief te laten stemmen over een aanbod tot aankoop van een deel van de gemene delen van het gebouw is slechts een voorbereidende beslissing die de in artikel 577-9, § 2, 2e lid BW bedoelde termijn niet doet lopen.
De vraag stelt zich soms of de syndicus op grond van artikel 577-9, § 2 BW een vordering kan instellen tot vernietiging van een beslissing van de algemene vergadering?
De wet behoudt deze mogelijkheid voor aan de mede-eigenaar. De syndicus, van wie de teruggave wordt gevraagd van de archieven, kan zich niet op een onregelmatigheid van de beslissing van de algemene vergadering beroepen om hem als syndicus te vervangen in de mate dat hij zelf geen mede-eigenaar is. Het ontbreekt hem immers aan de hoedanigheid om de nietigverklaring van deze beslissing te vorderen.
Wat nu als de syndicus ook mede-eigenaar is?
In dat geval kan hij wel de regelmatigheid van de beslissing aanvechten. Tenzij natuurlijk de beslissing in kwestie betrekking heeft op de uitvoering van zijn mandaat als syndicus. In dat geval is de syndicus zelfs niet gerechtigd deel te nemen aan de beraadslaging en stemming, laat staan dat hij zou gerechtigd zijn om de beslissing in zijn hoedanigheid van mede-eigenaar voor de vrederechter aan te vechten.
