Bij de aankoop van een appartement dient een koper bijzonder aandachtig te zijn voor de bijkomende kosten die een situatie van mede-eigendom met zich kan meebrengen. Zo verplicht de wet de syndicus verplicht om voorafgaand (de zgn. precontractuele fase) én bij het sluiten van een koopovereenkomst (de zgn. contractuele fase) bepaalde informatie omtrent de mede-eigendom mee te delen. Op die manier kan de koper met kennis van zaken over zijn aankoop beslissen en wordt komaf gemaakt met situaties waarin de koper geconfronteerd wordt met onvoorziene uitgaven ten behoeve van de mede-eigendom. Wat houdt de precontractuele informatieplicht van de syndicus in?
In het kader van de wet van 18 juni 2018 verkrijgt de precontractuele informatieplicht, geregeld in artikel 577-11,§1 BW, een verruimd toepassingsgebied. De verplichting tot het verschaffen van precontractuele informatie behelst niet langer enkel het geval van de overdracht van het eigendomsrecht van een kavel, maar ook van de aanwijzing van het eigendomsrecht op een kavel onder levenden. Evenwel wordt in onderstaande toelichting bij de informatieplicht gemakshalve uitgegaan van het geval van eigendomsoverdracht van een kavel ingevolge verkoop. De informatie is bedoeld om de nieuwe eigenaar in te lichten over alle elementen die aan de eigendomsoverdracht zijn verbonden.
Fase voorafgaand aan compromis of aankoopbelofte
De precontractuele informatieverplichting moet ruim opgevat worden in de zin dat er niet enkel aan moet worden voldaan in de fase voorafgaand aan het afsluiten van bijvoorbeeld het compromis, maar ook al in de fase voorafgaand aan de ondertekening van een aankoopbod of aankoopbelofte door een potentiële koper.
De potentiële koper dient voorafgaand aan het sluiten van hetcompromis of het ondertekenen van een bod of aankoopbelofte, volgende informatie te krijgen:
- het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal;
- het bedrag van de eventuele door de uittredende mede-eigenaar verschuldigde achterstallen,
daaronder begrepen de kosten van gerechtelijke of buitengerechtelijke invordering;
- de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng met betrekking tot het reservekapitaal en waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten;
- het overzicht van de hangende gerechtelijke procedures in verband met de mede-eigendom en van de bedragen die in het geding zijn;
- de notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de vorige drie jaren, alsook de periodieke afrekeningen van de lasten van de vorige twee jaren;
- een afschrift van de recentste balans die de algemene vergadering van mede-eigenaars heeft goedgekeurd.
Financiële informatie zo transparant mogelijk maken
Wat de mededeling van het bedrag van de verschuldigde achterstallen betreft, heeft de wet van 18 juni 2018 ervoor gezorgd dat deze tevens de kosten van gerechtelijke of buitengerechtelijke invordering omvatten. Door middel van deze wijziging heeft de wetgever getracht om bij de overdracht de financiële informatie zo transparant mogelijk te maken. De syndicus heeft de bevoegdheid om betalingsachterstanden gerechtelijk of buitengerechtelijk in te vorderen zonder beslissing van de algemene vergadering. De vermelding van de daarbij al gemaakte kosten, die bij de individuele mede-eigenaar kunnen gerecupereerd worden, draagt bij tot de transparantie.
Met de mededeling van de hangende gerechtelijke procedures, voorziet de hervormde wet van 2018 dat ook melding moet gemaakt worden van de bedragen, die in het geding zijn. Deze wijziging heeft tot doel om bij de wijziging van het eigendomsstatuut van een kavel de financiële informatie ook zo transparant mogelijk te maken. Het kennen van het bestaan van de procedures is van belang, maar de inhoud en mogelijke financiële impact is dat voor de intredende mede-eigenaar nog meer.
Informatieplicht vastgoedmakelaar en notaris
De verplichting tot het verstrekken van deze informatie ligt volgens de wet bij ’de optredende notaris, bij eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon, in het bijzonder de vastgoedmakelaar, of bij de uittredende mede-eigenaar’.
Het woord ‘of’ lijkt erop te wijzen dat in het geval waarbij bijvoorbeeld de verkoper voor het tot stand komen van een verkoopovereenkomst een beroep doet op een vastgoedmakelaar of notaris, enkel deze professionelen zullen gehouden zijn tot het opvragen van de nodige informatie. Het is immers vanzelfsprekend dat in geval van professionele bijstand er geen tweemaal dezelfde informatie moet worden opgevraagd. Een particuliere verkoper zal in geval van professionele bijstand dan ook niet aansprakelijk kunnen worden gesteld voor het feit dat zijn vastgoedmakelaar of notaris niet de nodige informatie heeft opgevraagd en meegedeeld aan de verwerver van een kavel.
Om tijdig over de nodige informatie te beschikken is het belangrijk om de informatie dan ook tijdig aan te vragen. Het opvragen van de informatie uit artikel 577-11, § 1 BW dient te gebeuren bij de syndicus. De syndicus van zijn kant moet de informatie verstrekken binnen een termijn van vijftien dagen na eenvoudig verzoek hiertoe vanwege de uittredende mede-eigenaar, zijn vastgoedmakelaar of notaris.
Bron: CIB studiedienst
