Een groot knelpunt bij het beheer van appartementsgebouwen is de problematiek van wanbetalers en de invorderingsmogelijkheden voor de syndicus. Zeker wanneer we spreken over een mede-eigendom met een beperkt aantal kavels, kan het in gebreke blijven van één mede-eigenaar dramatische gevolgen hebben voor de overige mede-eigenaars die het tekort van de wanbetaler (tijdelijk) moeten ondervangen. Welke bijkomende mogelijkheden biedt de wet op de mede-eigendom van 18 juni 2018 in geval van betalingsachterstand van een mede-eigenaar?
Bron: Kennisbank CIB april 2019.
Een prioritair knelpunt bij de voorbereiding van de wet van 18 juni 2018 was de problematiek van wanbetalers. Zeker wanneer we spreken over een mede-eigendom met een beperkt aantal kavels, kan het in gebreke blijven van één mede-eigenaar dramatische gevolgen hebben voor de overige mede-eigenaars.
Het was al langer een realiteit dat de syndicus niet over voldoende wapens beschikt om dit probleem het hoofd te bieden. De invorderingsmogelijkheden die men kan aanwenden zijn te beperkt. De wet van 2 juni 2010 voorzag reeds in actiemiddelen om deze situatie te voorkomen. De wet van 18 juni 2018 heeft hieraan een aantal wijzigingen aan om de invordering van de volledige achterstallen zoveel mogelijk te waarborgen.
Handelingsvermogen van de syndicus in geval van wanbetaling
Nieuw bijvoorbeeld is dat art. 577-5, §3, 3° BW expliciet stelt dat de syndicus ‘lle gerechtelijke en buitengerechtelijke maatregelen kan nemen voor de invordering van de lasten’. Het handelingsvermogen van de syndicus om initiatieven te nemen om een snelle en efficiënte invordering te waarborgen, in het belang van de andere mede-eigenaars, wordt daardoor uitdrukkelijk gedefinieerd.
Hoofdelijkheid tussen blote eigenaar en vruchtgebruiker
Andere nieuwigheid is dat de syndicus zich kan beroepen op de hoofdelijkheid tussen de blote eigenaar en de vruchtgebruiker. Art. 577-5, §3, 4° stelt immers uitdrukkelijk dat alle titularissen van zakelijke rechten hoofdelijk gehouden zijn tot betaling van de lasten.
Voorrecht voor de Vereniging van Mede-eigenaars
In extremis heeft de wetgever ook beslist om van de Vereniging van Mede-eigenaars een bevoorrechte schuldeiser te maken. Daarmee is men tegemoet gekomen aan een wens die binnen de sector al decennia leeft.
Het voorrecht voor de Vereniging van Mede-eigenaars werd in artikel 27,7° Hypotheekwet ingeschreven:
“De schuldeisers, op onroerende goederen bevoorrecht, zijn: (…) De Vereniging van Mede-eigenaars, op de kavel in een gebouw of groep van gebouwen voor de bijdragen verschuldigd met betrekking tot deze kavel. Dit voorrecht is beperkt tot de bijdragen van het lopende boekjaar en het eraan voorafgaande boekjaar. Het neemt rang na het voorrecht van de gerechtskosten bepaald in artikel 17, het voorrecht bepaald in artikel 114 van de wet van 4 april 2014 betreffende de verzekeringen en de eerder ingeschreven voorrechten.”
- Het voorrecht geldt ‘voor de bijdragen verschuldigd met betrekking tot deze kavel’, waarmee de bijdragen bedoeld wordt waar het voorrecht op rust. Daarnaast is het voorrecht beperkt in de tijd ‘tot de bijdragen van het lopende boekjaar en het eraan voorafgaande boekjaar.’
Onder wat juist onder ‘bijdragen’ begrepen moet worden, biedt de parlementaire voorbereidingen geen duidelijkheid. Volgens een ruime interpretatie zouden zowel bijdragen in het werkkapitaal als buitengewone lasten met oproepen tot reservekapitaal bevoorrecht zijn. Ingevolge het stilzwijgen van de wetgever op het vlak van de interesten in het artikel 27,7° Hypotheekwet valt het aan te raden om een restrictieve interpretatie te hanteren en te besluiten dat de interesten niet onder het voorrecht vallen.
- De Vereniging van Mede-eigenaars de titularis van het voorrecht.
- Het voorrecht rust op ‘de kavel in een gebouw of groep van gebouwen voor bijdragen verschuldigd met betrekking deze kavel’. Met ‘kavel wordt bedoeld het privatief gedeelte met de daaraan verbonden quotiteiten in de gemene delen.
- Het voorrecht van de Vereniging van Mede-eigenaars kan omschreven worden als een stil voorrecht, dit betekent dat het voorrecht niet aan publicatie onderhevig is en er geen bijzondere formaliteiten dienen te worden vervuld.
- Het voorrecht neemt rang na het voorrecht van de gerechtskosten bepaald in artikel 17, het voorrecht bepaald in artikel 114 van de wet van 4 april 2014 betreffende de verzekeringen en de eerder ingeschreven voorrechten. Op basis van de Hypotheekwet kan worden afgeleid dat het nieuwe voorrecht voorrang heeft op de hypothecaire schuldeisers.
Hoewel de wetswijziging in deze dus een cruciale positieve innovatie introduceerde, zal de praktijk moeten uitwijzen of de syndicus met dit voorrecht over een al dan niet effectief invorderingsinstrument beschikt en of het de belangen van de betrokken mede-eigenaars voldoende afdekt.