Wie proces zegt, denkt onmiddellijk aan rechtbank. Rechtbank wordt dan meteen gelinkt aan langdurige en tijdrovende, vaak omslachtige procedures, met uiteraard kosten die nauwelijks te overzien zijn, lastige tegenstrevers of tegenpartijen, enz. Het blijft een gouden raad om in eerste instantie een regeling te zoeken via overleg en/of via professionele bemiddeling om tot een oplossing te komen en een procedure te vermijden. Maar als een procedure dan toch onvermijdbaar is, wie is dan de bevoegde rechter?
Bron: Kennisbank CIB augustus 2019.
Krachtens artikel 591 en 594 Gerechtelijk Wetboek is de vrederechter exclusief bevoegd om kennis te nemen van de geschillen met betrekking tot mede-eigendom.
Artikel 591 Ger.W.
Ongeacht het bedrag van de vordering neemt de vrederechter kennis:
2° van geschillen inzake gebruik, genot, onderhoud, behoud of beheer van het gemeenschappelijk goed in geval van mede-eigendom;
2°bis van geschillen met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom van de gebouwen of groepen van gebouwen.
Artikel 594 Ger.W.
De vrederechter doet op verzoekschrift uitspraak:
21° op de vorderingen tot benoeming van de syndicus of tot aanwijzing van een vervanger, ingesteld op grond van artikel 577-8, § 1 of § 7, van het Burgerlijk Wetboek.
Voor bovenvermelde procedures is enkel de vrederechter bevoegd om kennis te nemen van de vordering, ongeacht het bedrag van de vordering.
Met de wet van 18 juni 2018, is art. 591, 2°bis van het Gerechtelijk Wetboek gewijzigd en werd de vrederechter ook bevoegd verklaard om kennis te nemen van alle geschillen inzake gedwongen mede-eigendom. Voordien werd enkel verwezen naar de artikelen 577-9 §§ 2, 3, 4, 6 of 7, 577-10 § 4 en 577-12, vierde lid van het Burgerlijk Wetboek.
Deze wijziging heeft tot doel om op een algemenere manier de bevoegdheden inzake de gedwongen mede-eigendom van gebouwen aan de vrederechter toe te bedelen. De vrederechter heeft immers de expertise en ervaring om met deze geschillen om te gaan. Het is een goede zaak dat alle geschillen bij dezelfde rechtsmacht worden gebundeld.
Niet altijd bevoegd
De artikelen 591, 2°bis en 594, 21° van het Gerechtelijk Wetboek, die inzake appartementsmede-eigendom bijzondere bevoegdheden toekennen aan de vrederechter, hebben slechts betrekking op de daarin uitdrukkelijk voorziene vorderingen. Zo zal de vrederechter bijvoorbeeld niet bevoegd zijn voor:
- Vorderingen inzake burenhinder (artikel 544 BW): rechtbank van eerste aanleg
- Dringende en voorlopige maatregelen: procedure kort geding voor de voorzitter van de rechtbank van eerste aanleg
- Een procedure tegen de syndicus die gelden van de vereniging van mede-eigenaars heeft verduisterd: strafrechter
- Een betwisting tussen de vereniging van mede-eigenaars en de conciërge: arbeidsrechtbank
- De vordering van een advocaat tegen de vereniging van mede-eigenaars in betaling van zijn ereloon (op voorwaarde weliswaar dat de vordering een bedrag overschrijdt van 2.500 euro): rechtbank van eerste aanleg
- De vordering van de vereniging van mede-eigenaars tegen de syndicus in terugbetaling van een onterecht geïnde vergoeding wegens verbreking van het syndicuscontract, de terugvordering van onterecht ontvangen erelonen en kosten, van schadevergoeding en intresten, alsook de teruggave van plannen: de rechtbank van koophandel
Territoriaal bevoegd
Daarnaast bepaalt de ligging van het gebouw waarover de betwisting handelt welke vrederechter territoriaal bevoegd is. In grootstedelijke gebieden (Brussel, Antwerpen, Gent, enz.) zijn er verschillende geografische afbakeningen (aaneengesloten straten) die elk een kanton vormen. Men heeft deze kantons gemakshalve genummerd (bijvoorbeeld van 1 tot 12 in Antwerpen). Ter griffie kan elkeen navraag doen in welk kanton een bepaald gebouw gelegen is om een procedure rechtsgeldig te kunnen starten.
Vrederechter ontlopen
Zoals hierboven reeds werd aangestipt is de vrederechter de gewone rechter is bij betwistingen inzake mede-eigendom. Het is verboden om partijen te verplichten zich aan een arbitrage te onderwerpen, om zo de bevoegdheid van de vrederechter te ontlopen. Ieder beding, welke de rechtsmacht om geschillen inzake de mede-eigendom opdraagt aan één of meerdere arbiters, is reeds sinds de wet van 2 juni 2010 verboden. Dit wordt uitdrukkelijk bepaald in art. 577 – 4 § 4 B.W. Indien er dergelijk beding is opgenomen, dan wordt dit voor niet geschreven gehouden. Enkel een statutaire arbitragebeding is ongeoorloofd, maar niets verhindert dat partijen tot arbitrage kunnen beslissen eenmaal het geschil is ontstaan.
Er wordt daarentegen reeds langer aanvaard dat bemiddelingsbedingen wel geldig zijn. Dit zijn bedingen waarbij een derde de partijen begeleidt in de poging om henzelf te doen uitkomen op een akkoord dat een einde maakt aan het geschil. Deze bedingen zijn dus duidelijk te onderscheiden van arbitragebedingen. Met de wetswijziging van 2018 wordt de geldigheid van statutaire bemiddelingsbedingen uitdrukkelijk verankerd in de wet. Dat geldt zowel voor bemiddelingsbedingen die verwijzen naar de artikelen 1724 – 1738 Gerechtelijk Wetboek als voor de bedingen die in informele bemiddeling, buiten het Gerechtelijk Wetboek voorzien. Dergelijke clausules zouden geldig in het reglement van interne orde kunnen worden opgenomen.
