Wat houdt de contractuele informatieplicht van de syndicus in bij de overdracht van een kavel?

De informatieplicht in de contractuele fase ligt vervat in artikel 577-11, §2 BW en viseert niet enkel de eigendomsoverdracht in de strikte zin van het woord, maar ook ‘de aanwijzing van het eigendomsrecht op een kavel onder levenden of een eigendomsovergang wegens overlijden’. Deze informatieplicht slaat op de informatie die de notaris bijvoorbeeld aan de potentiële koper moet verstrekken naar aanleiding van het verlijden van een authentieke akte tot eigendomsoverdracht van een kavel.

Op te vragen informatie bij de syndicus

Wanneer de notaris een authentieke akte opstelt van de verkoop van een kavel, moet de notaris volgende informatie opvragen bij de syndicus:

• het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
• een staat van oproepen tot kapitaalinbreng die door de algemene vergadering van de mede-eigenaars zijn goedgekeurd vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, alsook de kostprijs van de dringende werkzaamheden waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
• een staat van de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemene delen, waartoe de vereniging van mede-eigenaars heeft beslist vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
• een staat van de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht.

De opgesomde punten slaan duidelijk op een financiële informatieplicht van de verkrijger met betrekking tot de verdeling van de gemeenschappelijke kosten van de mede-eigendom.

De syndicus moet voormelde kosten slechts meedelen voor zover de beslissing die betrekking heeft op deze kosten is genomen vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht. De eigendomsoverdracht krijgt vaste datum op één der wijzen als opgesomd in artikel 1328 BW. Doorgaans gebeurt dit bij het verlijden van de authentieke akte tot aankoop, verdeling of schenking.

Nieuw sinds wet van 18 juni 2018

Nieuw met de wet van 18 juni 2018 is dat de syndicus de verplichting heeft om de instrumenterende notaris, in voorkomend geval, een bijgewerkte versie van de precontractuele informatie bedoeld in artikel 577-11, §1 BW mee te delen.

De notaris moet de informatie opvragen bij de syndicus door middel van een per post aangetekend schrijven. De syndicus moet de informatie vervolgens binnen de 30 dagen meedelen aan de notaris die in de authentieke akte melding zal maken van de ontvangen informatie en de mededeling ervan aan de nieuwe mede-eigenaar.

De mogelijkheid bestaat dat de uittredende mede-eigenaar of vastgoedmakelaar zijn verplichting uit hoofde van artikel 577-11, § 1 BW heeft miskend en daardoor heeft nagelaten om in het vooruitzicht van de eigendomsoverdracht de precontractuele informatie op te vragen bij de syndicus. In dat geval verplicht de wet de notaris tot een rechtzetting van de situatie in de contractuele fase.

Het spreekt voor zich dat de notaris in zo’n geval beide categorieën inlichtingen (de precontractuele en de contractuele) in één enkele brief kan aanvragen. In deze hypothese heeft de syndicus dan twee mogelijkheden: ofwel maakt hij alle inlichtingen over binnen de vijftien dagen conform de regeling van de precontractuele fase ofwel antwoordt hij met twee aparte brieven, de eerste binnen een termijn van vijftien dagen, de tweede binnen een termijn van dertig dagen.

De wet bepaalt dat de kosten voor de mededeling van de vereiste informatie worden gedragen door de uittredende mede-eigenaar.

Bron: Kennisbank CIB