Met de wetswijziging van 2018 heeft de wetgever opnieuw stappen gezet naar een transparantere en duidelijkere regeling met betrekking tot mede-eigendom. Voor verschillende problemen is de wetgever tot een praktische/werkbare oplossing gekomen. Daarbij heeft men dit keer echt het principe gehuldigd van evolutie boven revolutie. Daarmee willen we niet gezegd hebben dat de wetswijziging geen veranderingen met een verregaande impact in zich heeft gehouden. Wat wijzigt de wet van 18 juni 2018 aan de toepassing van de bepalingen inzake appartementsmede-eigendom?
Bron: Kennisbank CIB januari 2019.
Artikel 577-3 BW omschrijft het toepassingsgebied van het appartementsrecht. Dit artikel bepaalt dat de beginselen met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom, neergelegd in artikel 577-2, § 9 BW en de artikelen 577-3 tot en met 577-14 BW van toepassing zijn op ieder gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen is verdeeld volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten.
In aanloop naar de wet van 2 juni 2010 was er enige discussie tussen Kamer en Senaat. Zo was de Kamer van Volksvertegenwoordigers geneigd om het toepassingsgebied zoals voorzien in artikel 577-3 BW te verruimen door vervanging van de woorden ‘gebouw en gebouwen’ door ‘onroerend goed en onroerende goederen’ en door weglating van ‘gebouwd’. Voor de Senaat was het echter onontbeerlijk dat er een materieel aanknopingspunt bleef, anders zou men een doos van Pandora openen.
Ondanks het ogenschijnlijk verschil in standpunt tussen de beide assemblees bleef uiteindelijk alles op dit punt bij het oude en werden de drie voorwaarden behouden:
- een gebouw of groep van gebouwen
- waarvan het eigendomsrecht is opgesplitst
- met de omstandigheid dat aan iedere eigenaar van een gebouwd privégedeelte ook het medegebruik van gemeenschappelijke delen wordt verschaft
Met de hervorming van de wet in 2018 werd de controverse rond de interpretatie van het artikel 577-3 BW, die voor heel wat rechtsonzekerheid heeft gezorgd en waardoor bepaalde mede-eigendommen nog steeds een knelpunt vormde en het beheer ervan onmogelijk werd, aangepakt.
Het artikel 577-3 BW stelt nu dat de beginselen met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom, neergelegd in artikel 577-2, § 9, en de bepalingen van deze afdeling, van toepassing zijn op ieder onroerend goed waarop een gebouw of groep van gebouwen is opgericht of kan worden opgericht waarvan het eigendomsrecht verdeeld is volgens kavels die elk een privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten.
Het opzet van de wijziging ligt niet in het viseren van elk privatief gedeelte, maar van het geheel, dus het gebouw of de groep, en in het opleggen van de verplichting dat het geheel moet worden gebouwd of moet kunnen worden gebouwd.
Afwijken van de dwingendrechtelijke bepalingen
Ook aan de mogelijkheid om af te wijken van de dwingendrechtelijke bepalingen inzake appartementsmede-eigendom, zijnde artikel 577-3 tot en met artikel 577-14 BW heeft de wetgever gesleuteld. De praktijk kent moeilijkheden om de gevallen te identificeren waarin kan worden afgeweken van de dwingende wet. Sommigen nemen het aantal kavels in aanmerking, maar de meerderheid van de rechtsleer geeft de voorkeur aan het vereenvoudigde beheer van de gemeenschappelijke onroerende onderdelen.
Uitzonderingsmogelijkheid
Aan de uitzonderingsmogelijkheid op de toepassing van de bepalingen inzake appartementsmede-eigendom heeft de wetgever in 2018 ook gesleuteld. De gewijzigde wet voorziet dat onder de volgende voorwaarden van de toepassing van de bepalingen inzake appartementsmede-eigendom kan worden afgeweken:
- indien de aard van de gemeenschappelijke delen dat rechtvaardigt (voorheen de aard van de goederen),
- zolang alle mede-eigenaars instemmen met die afwijking en
- middels een basisakte waarin afzonderlijke privatieve delen worden ingesteld.
Het aantal kavels rechtvaardigt op zich een dergelijke afwijking van de toepassing van deze afdeling niet.
Indien tot de afwijking wordt besloten, zal het gebouw of de groep gebouwen worden onderworpen aan het gemeen recht van de gedwongen mede-eigendom onder artikel 577-2, §§ 9 en 10 BW; men moet zich dus ervan vergewissen dat hier wel degelijk sprake is van gemeenschappelijke gedeelten die bestemd zijn tot afzonderlijke privatieve gedeelten die juridisch bestaan: het verlijden van een basisakte is een vereiste.
Er is in de praktijk ook vastgesteld dat mede-eigenaars die in eerste instantie instemden met de afwijking daarop nadien terugkwamen, maar vooral dat de mede-eigenaars veranderen en dat nieuwkomers het aldus moeten stellen zonder een meer gedetailleerd en beschermend dwingend regime. Zodra één van de mede-eigenaars niet meer akkoord gaat zal de afwijking opnieuw ter discussie kunnen worden gesteld door dat geschil bij de rechter aanhangig te maken.
