Met de wetswijziging van 2018 heeft de wetgever opnieuw stappen gezet naar een transparantere en duidelijkere regeling met betrekking tot mede-eigendom. Voor verschillende problemen is de wetgever tot een praktische/werkbare oplossing gekomen. Wat wijzigt de wet van 18 juni 2018 met betrekking tot de oprichting van een Raad van Mede-eigendom?
Bron: Kennisbank CIB juli 2019.
Met de wet van 30 juni 1994 heeft de wetgever voorzien in de mogelijkheid tot het oprichten van een raad van mede-eigendom (voorheen de raad van beheer). In 2010 heeft de wetgever gesleuteld aan de modaliteiten betreffende de oprichting van de raad. De wetgever wilde met de verplichte invoering van een raad van mede-eigendom voor grote mede-eigendommen en een facultatieve invoering voor kleine mede-eigendommen een grotere transparantie om zo te zorgen voor meer democratie binnen de mede-eigendom. Ook met de recente wetswijziging in 2018 heeft de wetgever getracht om de bepalingen met betrekking tot de oprichting van dit orgaan verder te optimaliseren.
Met het oog op de leesbaarheid en de stroomlijning van de wet worden alle bepalingen met betrekking tot de raad van mede-eigendom gebundeld onder één artikel (577-8/1 BW). Het onderscheid tussen gebouwen met een verplichte raad van mede-eigendom (§1) en deze met een facultatieve raad van mede-eigendom (§2) blijft behouden.
Mede-eigendom met meer dan 20 kavels
Op de mede-eigendommen die minstens 20 kavels tellen met uitzondering van de kelders, garages en parkeerplaatsen rust de verplichting om een raad van mede-eigendom op te richten. In dit geval moet de algemene vergadering geen formele beslissing nemen om de raad van mede-eigendom op te richten.
- Nieuw in 2018
Als nieuwigheid voorziet de wet van 18 juni 2018 dat in afwachting van de oprichting en de samenstelling van de verplichte raad van mede-eigendom, elk lid van de algemene vergadering een rechtsvordering kan instellen tegen de vereniging van mede-eigenaars om één of meer mede-eigenaars of, op kosten van de vereniging van mede-eigenaars, een derde aan te wijzen die de opdrachten van de raad van mede-eigendom uitvoert.
Mede-eigendom met minder dan 20 kavels
In de gebouwen of groepen van gebouwen met minder dan twintig kavels met uitzondering van de kelders, garages en parkeerplaatsen, kan de algemene vergadering beslissen tot oprichting van een raad van mede-eigendom die op dezelfde wijze is samengesteld en met dezelfde opdrachten belast is als de raad van mede-eigendom met minstens 20 kavels.
De algemene vergadering kan over de oprichting van een raad van mede-eigendom beslissen met een volstrekte meerderheid van de stemmen.
Verkiezing van de leden van de Raad van Mede-eigendom
De wet van 2 juni 2010 voorzag dat de raad ‘enkel uit mede-eigenaars’ kan bestaan. De vraag stelde zich of het begrip mede-eigenaar moet worden begrepen in de enge of ruime zin? Hierover heerst verdeeldheid in rechtspraak en rechtsleer.
De vrederechter van Tongeren is voorstander van een enge interpretatie en oordeelde dat zakelijk of persoonlijk gerechtigden op een privatieve kavel geen lid kunnen zijn van de raad van mede-eigendom. Bijgevolg achtte hij de beslissing van de algemene vergadering tot aanstelling van een vruchtgebruiker als lid van de raad van mede-eigendom onregelmatig. In de rechtsleer wordt doorgaans echter een ruime interpretatie verdedigd, op grond waarvan het begrip mede-eigenaar als een generieke term moet worden opgevat, zodat alle houders van zakelijke rechten op een kavel onder deze categorie vallen, dus zowel de 100% eigenaars, de onverdeelde mede-eigenaars en de blote eigenaars als de houders van een beperkt recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of bewoning op een kavel. Wanneer het eigendomsrecht is gesplitst in blote eigendom en een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of bewoning, kunnen zelfs beide gerechtigden zich kandidaat stellen.
Door de wetswijziging wordt een einde gemaakt aan de verdeeldheid binnen de rechtsleer en rechtspraak. De wet van 18 juni 2018 is op het vlak van de samenstelling van de raad van mede-eigendom ruimer dan de wet van 2 juni 2010. Zo zag de wetgever geen reden waarom beperkt zakelijk gerechtigden die in de algemene vergadering stemrecht hebben niet in de raad van mede-eigendom zouden mogen zetelen. Artikel 577-8/1, § 1 BW stelt uitdrukkelijk dat de titularissen van een zakelijk recht die stemrecht hebben in de algemene vergadering lid kunnen zijn van de raad van mede-eigendom.
- Meer duidelijkheid rond vereiste meerderheid bij benoeming
Verder wordt in de wet van 18 juni 2018 ook meer duidelijkheid geschapen in het kader van de vereiste meerderheid bij de benoeming van de leden van de raad van mede-eigendom. De wet bepaalt dat de algemene vergadering bij volstrekte meerderheid beslist over de benoeming van de leden van de raad van mede-eigendom en zulks voor elk lid afzonderlijk. Men kan als syndicus, wanneer de raad van mede-eigendom bijvoorbeeld uit vijf leden bestaat, niet na de eerste stemronde de vijf kandidaten met de meeste stemmen verkozen achten.
De wet bepaalt verder nog dat het mandaat van de leden van de raad van mede-eigendom loopt tot de volgende algemene vergadering. Het mandaat is daarenboven hernieuwbaar. Jaarlijks moeten de benoeming/herbenoeming van de leden van de raad van mede-eigendom als agendapunt voor de jaarlijkse algemene vergadering opgenomen worden.
Tot slot heeft de wetgever de verplichting van de Raad van mede-eigendom om halfjaarlijks verslag uit brengen over de uitvoering van haar taken geschrapt. De wet bepaalt nu dat de Raad van Mede-eigendom tijdens de algemene vergadering de mede-eigenaars een omstandig jaarverslag over de uitoefening van zijn taak bezorgt.