Bij de modernisering van de Wet op de Mede-Eigendom in 2018 heeft de wetgever bijzondere aandacht geschonken aan de kwestie van het aanleggen in de gemene delen van infrastructuur die noodzakelijk is voor moderne energie-, water- en telecommunicatievoorzieningen. Wat houdt deze nieuwigheid juist in?
Bron: Kennisbank CIB september 2019.
Situatie vroeger
Bij gebrek aan een aparte regeling voor het aanleggen van dergelijke infrastructuur diende dit tot voor de wetswijziging van 2018 te gebeuren conform de reguliere procedures in het appartementsrecht. Dat betekent dat (telecom)operatoren voorafgaandelijk toelating dienden te verkrijgen van de algemene vergadering van het gebouw alvorens zij leidingen in de gemene delen mochten aanleggen of zelfs vernieuwen. Hierover diende gestemd te worden met voorheen een ¾-meerderheid (nu 2/3de meerderheid), of zelfs met 4/5de – meerderheid, van de aanwezige en gevolmachtigde mede-eigenaars wanneer er middels de aanleg een vorm van erfdienstbaarheid of ander zakelijk recht op de gemene delen werd gecreëerd.
Wettelijk recht voor individuele mede-eigenaars en erkende nutsoperatoren
Vanuit politiek hoek leefde de bezorgdheid dat de reguliere procedure (te) complex was en voor vertraging dreigde te zorgen. Daardoor zouden appartementsbewoners achteruit gesteld worden op vlak van moderne voorzieningen. Bijgevolg heeft men de modernisering van het appartementsrecht aangegrepen om een bijzondere regeling in te schrijven.
Meer bepaald is middels artikel 577-2, §10 BW aan individuele mede-eigenaars en erkende nutsoperatoren (bijv. de distributienetbeheerders) een wettelijk recht toegekend om kabels, leidingen en bijbehorende faciliteiten in of op de gemene delen aan te leggen, te onderhouden of te hernieuwen.
- Infrastructuur optimaliseren
Dit recht geldt enkel indien de werken tot doel hebben om de infrastructuur voor de mede-eigenaar(s) en/of de gebruikers (huurders, …) op het vlak van energie, water of telecommunicatie te optimaliseren.
- Op kosten van de initiatiefnemer
Als tweede voorwaarde geldt dat de andere mede-eigenaars geen negatieve financiële consequenties mogen ondervinden. Met andere woorden: wie het recht inroept en dus infrastructuurwerken wil uitvoeren, mag de lasten daarvoor niet geheel of zelfs gedeeltelijk afwentelen op de andere mede-eigenaars of de vereniging van mede-eigenaars. De werken gebeuren dus steeds op kosten van de initiatiefnemer(s).
- Enkel werken aan de gemene delen
De regeling is verder alleen van toepassing wanneer het gaat om werken aan de gemene delen. Om een laadpunt te installeren in een private garage is immers geen tussenkomst van de vereniging van mede-eigenaars vereist. Het exclusieve eigendomsrecht van de mede-eigenaar speelt hier, behalve uiteraard wanneer er kabels door de gemene delen getrokken moeten worden naar de individuele garage. Voor deze bekabeling kan het wettelijk recht in art. 577-2, §10 BW wel spelen.
Procedurele regels
Naast verschillende voorwaarden van materiële aard dient men tevens een aantal procedurele regels na te leven om legitiem het wettelijk recht te kunnen inroepen. De wetgever heeft deze procedurele waarborgen ingeschreven om te garanderen dat vooraf op zijn minst een poging wordt gedaan om de werken in overeenstemming met de wensen van de andere mede-eigenaars uit te voeren.
Daartoe wordt de individuele mede-eigenaar of de operator verplicht om tijdig contact op te nemen met de syndicus. Minstens twee maanden voorafgaand aan de aanvang van de werken dient men per aangetekende zending het volgende te versturen: 1/ een beschrijving van de voorgenomen werken en 2/ een rechtvaardiging van de optimalisatie van de voorgenomen infrastructuur.
Op basis van deze informatie kan de vereniging van mede-eigenaars zich een beeld vormen van de werken en desgevallend tot een beslissing komen.
- Die beslissing kan eruit bestaan om zelf de werken ter optimalisatie van de infrastructuur uit te voeren. Uiteraard dient de vereniging van mede-eigenaars hier dan de erkende nutsoperator of de mede-eigenaars-initiatiefnemers van op de hoogte te brengen (via aangetekende zending). Bovendien kan men niet zomaar aangeven zelf de werken te zullen uitvoeren en vervolgens alles op zijn beloop laten: de werken moeten in dit scenario binnen zes maanden starten. Gebeurt dat niet, dan kunnen de oorspronkelijke initiatiefnemers het wettelijk recht onverkort inroepen, zonder opnieuw de procedure te moeten doorlopen.
- Een andere beslissing van de vereniging van mede-eigenaars kan zijn om zich te verzetten tegen de werken die door de initiatiefnemers worden gepland. Om dergelijk verzet te staven en af te dwingen kan de VME zich echter slechts op een beperkt aantal gronden stoelen.
- Er bevindt zich reeds dergelijke infrastructuur in de gemene delen in het gebouw.
- De infrastructuur of de geplande werken zouden belangrijke schade veroorzaken aan het uitzicht van het gebouw, het gebruik van de gemene delen, de hygiëne of de veiligheid.
- Uit de voorziene werken zou geen optimalisatie van de infrastructuur resulteren.
- De voorziene werken zouden de financiële lasten van andere mede-eigenaars of gebruikers verzwaren.
Verzet door VME? Rechtmatig belang noodzakelijk
Het artikel schrijft voor dat in geval van verzet de vereniging van mede-eigenaars blijk moet geven van een rechtmatig belang. De gevallen waarin dergelijk belang speelt, zijn daarbij in bovenvermelde zin limitatief opgelijst. Is er van dergelijk rechtmatig belang geen sprake, dan zal de vereniging van mede-eigenaars zich niet kunnen verzetten. Aan het verzet van de vereniging van mede-eigenaars is bovendien een tijdscriterium verbonden: dit verzet moet binnen een termijn van twee maanden kenbaar worden gemaakt (te rekenen vanaf het tijdstip waarop de initiatiefnemers de vereniging van mede-eigenaars over de plannen hebben ingelicht).
Werken met de nodige zorgvuldigheid uitvoeren
De wet van 18 juni 2018 schrijft verder nog voor dat de werken met de nodige zorgvuldigheid moeten worden uitgevoerd. Wie infrastructuur aanlegt, onderhoudt of hernieuwt, moet zich er met name toe verbinden om de werken uit te voeren op de wijze die de minste hinder veroorzaakt aan de bewoners. Hierover zal hij of zij te goeder trouw met de syndicus en/of met de andere mede-eigenaars moeten overleggen. Die partijen kunnen op elk moment de werken opvolgen en hierover informatie opvragen bij de initiatiefnemers.
De bepaling beklemtoont verder dat de erkende nutsoperator of de initiatiefnemende mede-eigenaar, verantwoordelijk voor de werken, steeds eigenaar blijft van de infrastructuur die op zijn kosten in de gemene delen werd aangelegd.
De regeling in art. 577-2, §10 BW geldt ook wanneer de mede-eigenaars met toepassing van art. 577- 3, eerste lid BW de wettelijke bepalingen betreffende de gedwongen mede-eigendom conventioneel hebben uitgesloten. In dergelijk scenario zal er vaak geen syndicus zijn, waardoor een initiatiefnemer zich steeds zal moeten richten tot alle andere mede-eigenaars.
