Mede-eigenaars hebben niet enkel nood aan een orgaan dat beslissingen neemt, maar ook aan een orgaan dat deze beslissingen uitvoert en dagdagelijks instaat voor het beheer van de mede-eigendom. Het orgaan dat de beslissingen neemt, wordt gevormd door de algemene vergadering van mede-eigenaars. De syndicus vormt het executief orgaan dat de beslissingen van de algemene vergadering uitvoert. De vereniging van mede-eigenaars kan vrij zijn syndicus benoemen, maar moet er rekening mee houden dat niet iedereen tot syndicus kan worden benoemd.
Bron: Vastgoedflitsen november 2019.
De aanstelling van een syndicus bij de oprichting van een vereniging van mede-eigenaars met rechtspersoonlijkheid en gedurende het bestaan van die rechtspersoon is verplicht.
Art 5§1 van de Wet van 11/02/2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar (a.k.a. de Vastgoedmakelaarswet) stelt dat niemand het beroep van vastgoedmakelaar-syndicus in de hoedanigheid van zelfstandige in hoofd-of bijberoep mag uitoefenen, of deze titel mag dragen, indien hij niet ingeschreven is op het tableau van de beoefenaars in de kolom van het beroep dat hij uitoefent of op de lijst van stagiairs in de kolom van het beroep dat hij uitoefent.
UITZONDERING 1: BEROEPSBEOEFENAARS VAN BEPAALDE GEREGLEMENTEERDE BEROEPEN
De eerste categorie van personen verwijst naar personen die op beroepsmatig vlak reeds in aanraking komen met vastgoedmakelaarsactiviteiten (o.m. het bemiddelen bij een verkoop/verhuur, het beheren van onroerende goederen/rechten of het uitoefenen van syndicusactiviteiten).
Verschillende beroepsorganisaties hebben op grond van dit artikel reglementen uitgevaardigd die hun leden de toelating verlenen om eveneens (naast vastgoedmakelaars) het beroep van syndicus uit te oefenen.
Het betreft advocaten, gezworen landmeters-experten, boekhouders-fiscalisten en architecten. Bij notarissen, accountants of belastingconsulenten en bedrijfsrevisoren werd van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt. Deze beroepsbeoefenaars kunnen enkel als syndicus worden benoemd voor zover zijzelf of hun vennootschap mede-eigenaar zijn van een kavel in het appartementsgebouw. Voor hen is dan ook enkel het occasioneel (met uitsluiting van het professioneel) syndicschap weggelegd. Gerechtsdeurwaarders worden uitdrukkelijk uitgesloten van iedere vorm van syndicschap.
UITZONDERING 2: MEDE-EIGENAARS
De tweede categorie van personen verwijst naar mede-eigenaars in het betreffende gebouw of de groep van gebouwen. Men noemt dit het occasioneel syndicschap.
Een mede-eigenaar kan worden benoemd zonder dat hij/zij over de vereiste beroepsbekwaamheid moet beschikken. Zodoende kan een mede-eigenaar syndicus worden zonder dat hij vastgoedmakelaar is of zonder dat hij deel uitmaakt van een gereglementeerd beroep zoals advocaten, landmeters of boekhouders-fiscalisten. Ondanks de niet verplichte opleiding, is bijscholing van een occasioneel syndicus toch aan te raden. De syndicus draagt immers een belangrijke aansprakelijkheid in geval van foutief beheer.
Het maakt niet uit waarvan iemand precies eigenaar is. Niets belet dat bijvoorbeeld een eigenaar van enkel een garage tot syndicus wordt benoemd. In het geval van gehuwde koppels komt het al eens voor dat slechts één van hen eigenaar is van het appartement. De man of vrouw kan het appartement al in zijn of haar bezit hebben van voor het huwelijk of hij of zij erft het onroerend goed tijdens het huwelijk. In dat geval kan slechts diegene die effectief eigenaar is de functie van syndicus op zich nemen. Een man of vrouw die zelf geen mede-eigenaar is en enkel getrouwd is met een mede-eigenaar kan geen geldige syndicus zijn, zo oordeelde het Hof van Beroep te Luik dd. 7 april 2011. Ook een ander familielid kan deze taak niet overnemen.
