De hervormde wet op de mede-eigendom zorgt sinds 1 januari voor een aantal belangrijke wijzigingen op het werkveld. Een daarvan heeft betrekking tot het reservekapitaal. Moet een reservekapitaal voortaan verplicht worden aangelegd en kan hiervan afgeweken worden?
Bron: Kennisbank CIB april 2019.
Werk- en reservekapitaal
Het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars bestaat minstens uit een werkkapitaal en een reservekapitaal.
- Het ‘werkkapitaal’ is de som van de voorschotten die zijn betaald door de mede-eigenaars als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemene delen, de beheerskosten en de uitgaven voor de huisbewaarder.
- Het ‘reservekapitaal’ is de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van een lift, of het leggen van een nieuwe dakbedekking.
Afzonderlijke rekeningen
Die bedragen moeten op diverse rekeningen worden geplaatst, waaronder verplicht een afzonderlijke rekening voor werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal. Deze rekeningen moeten op naam van de vereniging van mede-eigenaars worden geopend.
Aanleggen reservefonds
- Bestaande gebouwen
Met de wet van 18 juni 2018 heeft de wetgever het aanleggen van een reservefonds naar de toekomst toe verplicht. Deze verplichting geldt zowel voor bestaande als voor nieuwe gebouwen. Een ‘bestaand gebouw’ in de zin van het appartementsrecht is een gebouw waarvoor de termijn van vijf jaar na datum van de voorlopige oplevering van de gemene delen van het gebouw reeds is verstreken.
- ‘Nieuw’ gebouw
Betreft het een ‘nieuw’ gebouw, dan beschikt de vereniging van mede-eigenaars over een bepaalde termijn om een reservefonds op te richten. Dat moet er met name uiterlijk zijn wanneer het nieuw gebouw een ‘bestaand gebouw’ wordt. Het reservefonds moet dus uiterlijk opgestart/aangelegd worden vijf jaar na de voorlopige oplevering van de gemene delen van het gebouw.
Jaarlijkse bijdrage
De jaarlijkse bijdrage in het reservekapitaal mag niet lager zijn dan 5% van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar. Wel heeft de wetgever een mogelijkheid tot opt-out voorzien: de algemene vergadering kan met een vier vijfde meerderheid beslissen om het (verplicht) reservekapitaal niet aan te leggen.Aangezien het aanleggen van het reservekapitaal een wettelijke verplichting inhoudt, dient dit principe an sich niet nog eens ter goedkeuring aan de algemene vergadering te worden voorgelegd, behoudens wanneer door een wakkere mede-eigenaar de vraag wordt gesteld om beroep te doen op de opt-outregeling en deze kwestie als dusdanig te agenderen. Wordt er echter geen initiatief genomen om de opt-outregeling aan te wenden, dan volstaat het om in de agenda een punt te voorzien met betrekking tot de op te vragen bijdrage voor het reservekapitaal. De algemene vergadering zal zich immers uiteraard wel dienen uit te spreken over de grootte van de bijdrage.
Overgangsregeling
Bij wijze van overgangsregeling is de verplichting tot samenstelling van een reservekapitaal onmiddellijk van toepassing voor de volledige boekjaren die na de inwerkingtreding van de wet vallen, ook op (bestaande) gebouwen waarvan de gemene delen op 1 januari 2019 sinds minstens vijf jaar voorlopig opgeleverd zijn.
