Met de wetswijziging van 2018 heeft de wetgever opnieuw stappen gezet naar een transparantere en duidelijkere regeling met betrekking tot mede-eigendom. Voor verschillende problemen is de wetgever tot een praktische/werkbare oplossing gekomen. Daarbij heeft men dit keer echt het principe gehuldigd van evolutie boven revolutie. Daarmee willen we niet gezegd hebben dat de wetswijziging geen veranderingen met een verregaande impact in zich heeft gehouden. Wat wijzigt de wet van 18 juni 2018 met betrekking tot de mogelijkheid van een vrijwillige afbraak en heropbouw van een appartementsgebouw?
Bron: Kennisbank CIB februari 2019.
Verouderd patrimonium
Het grootste deel van de appartementsgebouwen in België zijn opgericht in de tweede helft van de vorige eeuw. Meer dan 40% van de appartementsgebouwen is zelfs ouder dan 45 jaar. Bijna 15% zijn meer dan 70 jaar oud. Deze appartementsgebouwen voldoen vaak niet meer aan de kwaliteitsvereisten die men op de dag van vandaag aan een appartementsgebouw stelt. Het verval kan onder meer het gevolg zijn van de aftakeling van de bouwkundige elementen van het gebouw, van een gebrekkig onderhoud of van algemene verwaarlozing door de eigenaars.
Weigering tot afbraak
Een kleine minderheid of zelfs één enkele mede-eigenaar kan evenwel weigeren om tot afbraak over te gaan en kan zo de plannen van de andere mede-eigenaars blokkeren. Naar Belgisch recht is namelijk vereist dat alle mede-eigenaars instemmen met de afbraak. Dit is problematisch in de gevallen waar appartementsgebouwen duidelijk het einde van hun levenscyclus naderen en fundamentele gebreken beginnen te vertonen, waarbij de principes van veiligheid, bewoonbaarheid en gezondheid in het gedrang komen. In een dergelijke situatie zijn gewone oplapwerken eigenlijk niet meer aan de orde.
Rechtsmisbruik
Tot voor de wijziging van de wet in 2018 voorzag de wet niet in een uitdrukkelijke mogelijkheid voor de Vereniging van Mede-Eigenaars om tot vrijwillige afbraak van het bestaande gebouw te beslissen. Toch is er binnen het bestaande wettelijke kader één rechtsgrond op basis waarvan men de vrijwillige sloop/wederopbouw kan afdwingen. Het betreft met name de juridische figuur van het rechtsmisbruik, die toegepast zou kunnen worden op een appartementsgebouw in mede-eigendom. Zo is in het verleden in de rechtsleer reeds betoogd dat de weigering tot instemming met de afbraak en wederopbouw van een appartementsgebouw rechtsmisbruik kan uitmaken. De algemene vergadering zou de afbraak van privégedeelten kunnen eisen, wanneer een gebouw in zijn geheel genomen zo zou zijn afgetakeld dat de veiligheid van de bewoners in het gedrang komt.
In 2018 rustte op de wetgever de delicate taak om deze belangrijke lacune in de Wet op de Mede-Eigendom aan te pakken en een regeling uit te werken die een optimale belangenafweging realiseert tussen het eigendomsrecht van de individuele mede-eigenaar versus het legitieme belang van de gemeenschap om een economisch optimale beslissing te nemen over het voortbestaan van een oud, aftands gebouw.
Vier vijfde meerderheid
Met de wet van 18 juni 2018 heeft de wetgever het mogelijk gemaakt om met een vier vijfde meerderheid te beslissen over de afbraak of de volledige heropbouw van het gebouw om redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn. Zuivere vastgoedstrategieën die de mede-eigenaar zijn eigendom ontnemen, zijn dus uitgesloten.
- Dwingende redenen
Door de vier vijfde meerderheid te verbinden aan dwingende redenen (hygiëne & veiligheid of buitensporig kostenplaatje), heeft de wetgever willen voorkomen dat een mede-eigenaar zijn eigendom wordt ontnomen, omwille van een zuivere commerciële vastgoedstrategie.
Afstand doen van kavel
Om rekening te houden met de grondwettelijke bescherming van de particuliere eigendom (art.16 Grondwet en artikel één van het eerste aanvullend Protocol bij het EVRM), wordt voorzien in een remedie voor de mede-eigenaar die niet bij machte is om de uitgave voor afbraak-heropbouw te dragen. Een mede-eigenaar kan aldus afstand doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars indien de waarde ervan lager is dan het aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de totale kostprijs van de werken, in voorkomend geval, tegen een in onderling akkoord of door de rechter vastgestelde compensatie.
Indien de voornoemde redenen ontbreken, zal de beslissing tot afbraak of tot volledige heropbouw daarentegen moeten genomen worden bij unanimiteit.
