Wanneer de basisakte bepaalt dat de kelders in het gebouw aanhorigheden vormen van de appartementen en een mede-eigenaar, in strijd met het uitdrukkelijk verbod in de basisakte om een appartement en de bijhorende kelder op te splitsen, alleen het appartement doorverkoopt en zelf eigenaar blijft van de kelder, dan beschikt deze mede-eigenaar niet langer over een kavel in de zin van art. 577-6, §1 BW. Bijgevolg is hij niet langer lid van de Algemene Vergadering en kan de VME hem op rechtsgeldige wijze uitsluiten van de beraadslagingen.
Krachtens art. 577-6, §1 BW is iedere eigenaar van een kavel in een appartementsgebouw lid van de Algemene Vergadering en kan iedere eigenaar dus vanuit die hoedanigheid deelnemen aan de beraadslagingen. Het bezitten van een kavel is hierbij het onderscheidend criterium.
In de oorspronkelijke basisakte van het gebouw in kwestie werden de kelders en de appartementen als aparte private kavels aangeduid. De kelders kregen in deze basisakte een ander nummer mee (K..) dan de appartementen (H..). De kelders kregen tevens een eigen specifieke aanduiding van de fractie of aandeel in de gemeenschap. Elke kelder heeft dus een aandeel in de quotiteiten.
Op basis hiervan zou men eventueel kunnen veronderstellen dat de kelders inderdaad aparte kavels uitmaken. Maar, in de basisakte staat eveneens dat de kelders alleen verkocht, verhuurd of ter beschikking gesteld mogen worden van eigenaars of huurders van een privatieve kavel in het gebouw. Uit deze formulering blijkt duidelijk dat bij het stellen van de basisakte alleen de appartementen als privatieve kavels werden beschouwd en niet de kelders.
Want, alleen de eigenaars of huurders van een appartement in het gebouw kunnen een kelder kopen, huren of er op een andere manier het gebruiksrecht over verwerven.
In 2010 werd een nieuwe basisakte opgesteld voor het gebouw, in het licht van de nieuwe wet op de mede-eigendom. Deze nieuwe basisakte verduidelijkte het statuut van de kelders nog verder: ‘Een kelder, of een andere aanhorigheid, mag eventueel onafhankelijk van de kavel waarvan zij een onderdeel vormen, verhuurd worden, doch op voorwaarde dat de verhuring gedaan wordt ten voordele van een bewoner van het gebouw.’.
De kelders zijn dus een aanhorigheid bij een appartement en geen afzonderlijke privatieve kavel. De meest recente basisakte expliciteerde zo de interpretatie die al voortvloeide uit de eerdere basisakte(.) Een kelder moet verbonden blijven aan een appartement of handelseigendom binnen het gebouw.
Een mede-eigenaar die louter het appartement verkocht en de kelder in eigendom behield, heeft dus niet gehandeld in overeenstemming met de basisakte. Aangezien een kelder niet als privatieve kavel wordt beschouwd in het gebouw, bezit de eigenaar hoegenaamd niet over een kavel en kan art. 577-6, §1 BW niet van toepassing zijn. De eigenaar is geen lid meer van de Algemene Vergadering. De Vereniging van Mede-Eigenaars kan op rechtsgeldige wijze vorderen dat hij uitgesloten zou worden van de beraadslagingen.
Hij heeft immers de bepaling in de basisakte miskend dat alleen eigenaars van een appartement over een kelder kunnen beschikken. De uitsluiting uit de AV is op basis hiervan gerechtvaardigd.
Bron: Kennisbank CIB – REA TONGEREN DD. 12 12 2016